2011 何珂 碧桂园项目定价专题培训课件.ppt

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1、碧桂园/中国南京碧桂园句容凤凰城及南樵项目定价专题E-HOUSECHINA/201010Phase1-FINreport此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制两项目定价分析说明：1、句容项目战略定位为精致型自住，其客户价格敏感性可以通过产品和营销手段来规避，因此项目的价格弹性为500元/平方米；2、南樵项目战略定位为城郊改善型，其客户价格敏感性相对较高，因此项目的价格弹性为300元/平方米。3、句容项目最大出货量为63-66万平方/年，南樵项目最大出货量为78-82万平方米/年。项目名称产品类型基础入市价（平均

2、市场占有率）项目毛坯定价（最大出货量）精装修价（最大出货量）价格临界点说明滁州南樵公寓432935004000-43004600装修标准600-1000联体别墅520042004800-52005500装修标准800-1000双拼别墅700056006200-55006000装修标准800-1000句容凤凰城公寓557145005000-55006000装修标准600-1000碧桂园句容凤凰城项目句容凤凰城项目项目定位为城市自住，主要承接外溢的城区客户，客户对价格极差相对敏感。江宁区价格走势预测溧水区价格走势预测从项目区位来看，项目价格应当与江宁区形成价

3、格级差，作为类似地缘区域，客户将受到溧水区域价格的判断干扰因素。句容凤凰城项目比较因素江宁溧水本项目区域发展与城市能级1006060与江宁区域对接能力-100120通过价格关键因子系数的确定，以江宁区域为价格基准，用溧水价格修正，制定本项目价格Y=[0.6*a（江宁）+1.2*a（溧水）]/2+b（溧水）X=5235.6+23.97XX以2010年3月为起始0月计算江宁价格极差主导下的价格基础溧水为代表的远郊区域涨幅句容凤凰城项目项目入市时间约为2011年5月份，项目入市价格为P公寓=5235.6+23.97*14=5571元/平米（毛坯价）根据出货量最

4、大原则，项目的价格下调为4500元/平米按照600-1000元/平米的装修标准，项目入市均价为：5000~5500元/平米项目的战略定位为精致型自住，其客户价格敏感性可以通过产品和营销手段来规避，因此本项目的价格弹性为500元/平方米，则项目的临界价格为6000元/平方米。碧桂园滁州南樵项目南谯项目项目定位为远郊改善，江北大体量竞争市场对项目冲击相对较大。六合区价格走势预测浦口区价格走势预测从项目区位来看，项目价格应当处于江北的浦口、六合两区的下限水平，以产品提升的性价比体现产品占位。比较因素浦口六合本项目区域发展与城市能级1007060南谯项目当前江北

5、区域已经产生以浦口为中心的，向西递减的价格梯度；同时随着江北副中心的确立，价格落差带来的人口分布将越加明显Y=Min[0.85*a（六合），0.6*a（浦口）]/2+0.85b（六合）X=3600.4+42.88XX以2010年2月为起始0月计算低于浦口、六合价格下限的基准价格落后于江北副中心第一辐射板块的区域涨幅项目入市时间约为2011年7月份，项目入市价格为P公寓=3600.4+42.88*17=4329元/平米（毛坯价）南谯项目根据出货量最大原则，项目的价格下调为3500元/平米按照600-800元/平米的装修标准，项目入市均价为：4000~430

6、0元/平米项目的战略定位为城郊改善型，其客户价格敏感性相对较高，因此本项目的价格弹性为300元/平方米，则项目的临界价格为4600元/平方米。南樵项目别墅定价分析南京市场项目内部价格体系楼盘名称联体别墅成交均价公寓成交均价系数比较东方龙湖湾9301.637580.111.2恒大金碧天下国际花园5402.704332.881.2物业类型系数基准入市价（平均市场占有率）毛坯定价（最大出货量）公寓143293500联体别墅1.252004200双拼别墅1.670005600当前南京市场主流的项目内部，联体别墅与普通公寓的价格系数基本为1.2，双拼经验价格系数为

7、1.6通过价格系数，试算南樵项目在平均市场占有率以及可实现最大出货量，两种营销需求下的别墅物业分别定价ThanksForYourTime!END