开发商工程师必须具备的技能.ppt

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1、GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving做优秀的地产工程师上海公司营运中心目录1.地产工程师的职责2.工程管理体系建设3.工程管理组织与策划4.工程施工过程管理5.入伙移交与维修处理1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义房地产开发商政府主管部门施工单位材料供应单位市政配套单位设计单位监理单位销售代理单位物业管理单位金融机构客户……房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。资源整合者：资源的整合与调配控制；规则的制定与项目平台的打

2、造。1.地产工程师的职责：(2)角色定义不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报要为销售服务－－配合销售示范区开放要实现公司的经营目标－－满足结转的要求创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品公司内部沟通与协调外部沟通与协调1.地产工程师的职责:(3)关注点比较关注重点土建工程师地产工程师技术管理施工方案、工法(1)将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为构造、技术标准；(3)通过采购和过程管理保证技术参数的实现。计划管理施工过程的关键节点控制(1)从宏观的层

3、面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；(2)。质量与安全管理(1)按图施工，符合国家、地方标准(2)如何把工程质量做好，不出质量安全事故。(1)客户对产品质量的标准与要求；(2)施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理工程合同成本控制(1)项目的投资回报；(2)工程造价控制。信息管理资料签发规范化；资料的管理。(1)流程的规范化；(2)沟通顺畅；(3)经验的沉淀与积累。区别：更为关注客户！更为关注运营！1.地产工程师的职责(4)职责比较工作内容土建工程师地产工程师技术管理图纸会审：错漏碰缺检查(1)

4、统一技术标准和做法(2)图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查计划管理总包节点进度控制（1）基础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）竣工验收与备案(1)总包工程节点进度控制(2)分包工程施工与加供材料进场施工协调(3)分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4)配合销售对外展示工程的实施(5)入伙验收与交付质量与安全管理现场巡视/检查/整改(1)检查承包商的管理体系(2)有效引导监理/利用监理(3)技术梳理/沟通/交底与引导(4)系统地发现问题-整改成本管理现场

5、核查工程量预防控制设计变更/控制现场签证信息管理文件签发规范化流程规范化总结与案例库建设区别：微观VS宏观部分VS整体阶段VS全局2.工程管理体系建设：（1）体系的建立各阶段活动分析工作流程建立培训案例库建设工作模板建立企业标准建立持续改进2.工程管理体系建设：（2）工作流程图2.工程管理体系建设：（3）活动分析项目部组织结构及职责分工工程计划管理工程关键质量控制点合同组织与策划施工场地规划项目工程管理策划施工图审查与技术交底施工组织设计审查承包商进场知会样板引路工序检查监理管理工程进度款支付设计变更管理现场签证管理工程结算分户验收表工程整改物业移交程序项目入伙交付

6、投诉处理程序维保款支付成品保护管线综合设计里程碑形象进度报告工程月报工程质量、安全周检查奖罚处理分包工程验收现场资料清单竣工验收备案工程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理施工准备桩基施工基础及主体施工装饰施工配套及景观施工竣工验收移交入伙维修处理3.工程管理的组织与策划战略管理项目组合管理多项目管理项目管理决策实施立项运营移交开放迅速有序集团层面区域公司纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在公司管理体系中的地位区域公司工程管理的资源与环境组织结构及职责分工项目中心与区域公司职能部门的职责划分项目中心内部的组织与职责划分项目中心工程管理的资源分配

7、（1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位项目中心组织结构及职责分工——用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排（2）工程计划管理体系工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。项目里程碑节点及基准工期（3）工程质量管理体系质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命；房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，而非“营销概念”的竞争。关键质量控制