上城品营销策略.ppt

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1、2010年营销策略康桥上城品项目2010年2月整体计划框架现存货量及年度目标面临问题分析营销总策略各阶段推广执行计划费用预算现存货量及年度目标（注：以合同签定为准）类别均价面积套数总销售额目标销售目标一、二期住宅50001746188729950100%8729950三期住宅5000857910042896200100%42896200一、二期商业85006790435771882580%46175060三期商铺120004213345055852070%35390964地下车位800003202560000080%20480000售楼部1

2、1000251527669950100%27669950地下室150047007050000100%7050000幼儿园20158000000100%8000000合计228223445196392124现存货量（住宅一、二期）17—1—2西73.6127—1—3东86.3310—1—2西70.6110—2—1东103.5218—1—3中88.3222—17西北89.726—1—3中85.7现存货量（住宅三期）2#楼2708.23平米（32套）西北88.06平米（3套）265.8平米13层以上西南86.21平米（6套）517.26平米13层

3、以上东南83.3平米（11套）916.3平米13层以上3#楼2135.15平米（25套）西北83.23平米（2套）166.46平米26层、27层西南84.43平米（11套）928.73平米17、18、19、27层东南86.35平米（10套）863.5平米18、27层东北88.06平米（3套）176.46平米24、27层5#楼1060.28平米（12套）一单元西88.76平米18层一单元中88.5平米（2套）177平米17、18层一单元东87.38平米18层二单元西87.38平米18层二单元中88.5平米（6套）13、18层二单元东88.76

4、平米18层现存货量（商业）昆仑路部分商铺6#楼、13#楼面朝昆仑路沿街商铺1#铺119.3平米总面积约817.32平米3#铺185.66平米7#铺150.96平米15#铺109.38平米15#铺252.02平米22#商业（560.08平米）21#商业（657.48平米）5#232.12平米4#185.93平米6#225.83平米5#193.56平米9#102.23平米8#170.54平米9#107.45平米现存货量（商业）永清路商铺18#商业（910.54平米）3#283.4平米8#181.46平米5#245.92平米9#60.02平米2#

5、51.89平米4#87.85平米26#商业（793.66平米）10#、17#楼面朝永清路商铺1#152.68平米2#59.865#246.93平米3#237.386#186.67平米4#144.1211#207.38平米总面积约422.17平米现存货量（招商）09.1009．1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.101193.56287.16113.27753.330300500800800100010001000600整体计划框架现存货量及年度目标面临问题分析营销总策略各阶段推广执行计

6、划费用预算项目面临问题分析（住宅）价格高：剩余两房居多，总价高，同等总价下在周边小区，如：中原名邸、永威西苑可选择功能较完善的3房；尾盘形象：因客户到现场后可选择性的房源较少，因此易给客户造成尾盘印象，即剩余的一定是被其他客户挑剩下的；一、二期剩余房源全部为异型房；现场氛围：售楼部内销售气氛不足、小区内现景及物业服务呈现与客户预期存在差异、无实际支撑；项目面临问题分析（商业）客户信心：价格高、人气不足、现已进驻商家的经营状况一般、永清路修建未见进展（如：龙源房子占道蓝皮房还未拆迁）；客户资源：客户来访量较少，因现剩余铺源大部分为小拖大客户，

7、总价基本在200万左右，首付要100万，因推广停滞，有效客户资源较少；托管模式：现有的模式在前期起到了一定作用，但现存大铺的客户相对精明，有过一定的投资经验，如不选择托管租金可抵月供；项目面临问题分析（招商）客户资源有限：因现有招商队伍为自己组建未有商户资源、社区商业如进行推广投入成本与收益不成正比、客户来访仅能靠现场的一些广告招示吸引；客户信心：永清路为断头路；两条路人气少，商业氛围较冷淡、已开业商户营业效果不够好；已经入驻商户的满意度：如部分商户水不能及时通、电话不通；租金过高：相比较周遍其他商铺租金明显较高。项目面临问题分析（共性）价

8、格偏高：无论是租金还是售价项目在周边楼盘中的价格都相对较高，客户在同等价位下的可选择性增大；客户信心：无论是购买还是租赁客户对项目周边的环境信心都不足，和高价格难以形成同比关系；