2005年深圳市景尚雅苑营销执行报告.ppt

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1、景尚雅苑营销执行报告2005年07月占地面积:4654.7平建筑面积:21257.3平容积率:4.286住宅建面:16894.平广场用地面积:2100平建筑(覆盖率):19.28%营销目标：“高价格，高速度，低成本”营销目标：“高价格，高速度，低成本”项目及市场解析客户分析项目定位营销推广策略渠道推广策略项目及市场解析优势资源利用及限制性转换：“依托景田北成熟居住区/稀缺”限制性因素限制性因素转换北环大道影响通过增加产品附加值来转换,如采用隔音玻璃项目进入性较差本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄优势资源因

2、素优势资源因素发挥地段毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的地段稀缺价值景观以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点商务资源项目临北环，周边沿线形成商务氛围,将具有较强商务价值成熟居住区紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，存在小户需求项目主要卖点梳理提供酒店式服务：安全、舒适、周到中心区周边土地稀缺性景田北成熟配套、时尚特色毗邻香蜜湖，真正的香蜜湖景观三重花园（广场花园、架空花园、空中花园）7.8米挑高大堂高级精装修交楼项目自身文化品味酒店式服务成为项目核心价值香蜜湖景观成为项目的重要附加值针对性市场分析：“区域

3、成为卖点，高品小户诉求”TT国际时尚新天地五洲星苑青莲公寓金色假日产品单房、1－2房1－2房单房、1－3房1－2房1－3房形象景田中心·上品小户白领新特区五星级HIP酒店莲花山脚下的小户型中心区首个酒店式公寓主要卖点地段、配套地段、配套地段、产品地段、资源产品、地段客户自住客70％投资客25％自住客75％投资客10％自住客60％投资客35％自住客85％投资客10％自住客66％投资客26％价格7500元/平（后期带300元装修）毛坯7900元/平7500元/平（后期带300元/平装修）7000元/平（带600元/平

4、）7200元/平（毛坯）星彦操作案例借鉴：“酒店式公寓提升住宅价值”嘉年华名苑东方都会东方华都金色假日产品1－3房单房、1－2房单房、1－2房1－3房形象东门品质生活，静享舒适空间罗湖首席服务式酒店公寓罗湖至尊·城市商务酒店公寓中心区首家酒店式服务公寓主要卖点酒店式服务酒店式服务、大堂、装修酒店式服务、大堂、装修酒店式服务、大堂客户自住客76％投资客20％自住客42％投资客53％自住客35％投资客48％自住客66％投资客26％价格7800元/平8200元/平（带800元/平装修）9200元/平（带1000元/平装

5、修）7200元/平（毛坯）营销目标：“高价格，高速度，低成本”项目及市场解析客户分析项目定位营销推广策略渠道推广策略客户分析素描对象万科金色家园住户——张先生情况描述30多岁，某公司中层管理人员。两口之家，在景田生活已有5-6年。早期就租住在景田，2000年开始入住金色家园90多平米的三房。对景田片区相当了解与熟悉。目前手里有一定闲钱，对投资不太在行，对以房产的方式进行投资有一定兴趣，购房首选区域为景田。产品需求目前希望购买一套小户型，考虑给弟弟购买或投资。主要考虑一房单位。由于是给家人购买，希望离自己购买的小区

6、近，希望有社区，对物业管理要求高，希望购房有较好的会所配套，希望所购房型带装修。购房可承受首期在5-6万，月供在1300-1500元。消费倾向喜欢上网，对生活品味及细节较讲究对项目看法对本项目有一定意向，对项目地段比较认同。目标客户素描A：“为家人购房的张先生”目标客户素描B：“长期投资的龙小姐”素描对象景田北住户——龙小姐情况描述30岁，某公司初级管理人员。四口之家，有小孩，与母亲一起住。在景田生活已有7-8年，目前居住在景田金色家园对面的社区当中的三房单位。家庭收入稳定，考虑小户型的投资。产品需求只要性价比较

7、高，并有长期投资价值，考虑在市区内购买单房或一房单位。对项目的租金稳定有较高要求。曾经考虑过购买罗湖春风路某项目。消费倾向喜欢与三五朋友进行聚会，对时尚较感兴趣对项目看法对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。目标客户素描C：“为父母购买的曾小姐”素描对象景田中住户——曾小姐情况描述30多岁，某公司中级管理人员。五口之家，小孩已有5－6岁，与男方父母一起住。在景田生活有较长时间。目前家里是一套100平米的三房单位，感觉居住空间狭窄不够用。两夫妻工作十分忙碌，与家中老人的生活习惯形成一定冲突，因此考虑在景

8、田为父母另购一套住宅。产品需求主要为父母购房，希望在景田购买一套两房单位。由于目前所居住的小区环境较佳，不希望购买给父母的房子在素质上比现在的差。对社区环境、物业管理有较高要求。希望购房带装修。近期曾到天健时尚新天地看过，感觉价格太高，且不带装修，因而未有购买。价格承受力强，可支付10－15万首期款，希望月供款在3500元以内。消费倾向家里有一辆桑塔纳，喜欢购物、打网球。