房地产行业的项目管理.ppt

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1、房地产行业项目管理PresentedbyStephen前言项目管理是房地产开发的中心环节，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理,以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。概述房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。房地产可分为：(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商

2、从国家手中取得的土地，称之为一级市场。(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。中介机构：服务于三级市场，它是业主与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。第一章：房地产项目管理概论什么是项目什么是项目管理开发商

3、项目管理工作内容项目的生命周期项目资源国际项目管理发展中国项目管理状况项目管理知识体系项目的含义对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。项目的特征项目任务和成果具有一次性；项目目标具有明确性：如工期目标，费用目标，质量目标；项目系统具有整体性；项目对象具有确定性；房地产项目的定义房地产项目是工程建设项目的一种，是指在一定的时间，费用和质量的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。项目管理定义:项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术，以满足和超过项目干系人对项目的需求和期望。——项目管理就是把各种资源应用于项目

4、，以实现项目的目标。开发商项目管理工作内容三大阶段1，前期的准备阶段；2，建筑施工阶段；3，经营阶段前期的准备阶段主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。建筑施工阶段工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。经营阶段房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工

5、作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。项目的生命周期概念阶段规划阶段实施阶段结束阶段概念阶段主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行1． 根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。2． 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。3． 通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。规划阶段对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备1

6、． 确定项目总负责人（重点项目）。2． 确定项目经理。3． 确定项目组主要成员。4． 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）5． 提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。6． 通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。实施阶段按计划启动实施项目工作1． 建立项目组织。2． 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。3． 制订项目计划（专业性、可行

7、性）。4． 通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。5． 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。6． 合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。7． 项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。8． 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、