别墅营销策划案.ppt

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1、前言别墅年前回款5000万目录项目现状核心问题执行方案均价290万/套均价350万/套均价200万/套楼号套数总套数区域均价均价套数占比区域货值L1---L44套/栋16套200万/套27%3200万L8---L133套/栋18套290万/套41%5220万L14---L173套/栋12套350万/套32%4900万L182套2套48套13320万元当期别墅货值15---21套30---37套完全回款的状态下完全不回款的状态下5000万回款目标≤≤别墅销售目标按80%的回款率，销售大致约需达到25套左右7月8月9月10月11月12月1月准备销售1月27日春节

2、元旦放假3天平均水平高新区目前在售高层价格基本在3800---4200元之间。价格是价值的外在表现，在价值配置与竞品对比缺乏强力支撑的条件下，项目均价超过市场最高均价450元/㎡，销售难度巨大市场导向价格对比楼栋楼层总建面总户数原单价调整后单价调整后总价G5-G6262775420846504450123505300G7-G8333531426443504460157500440G3189077645000511046383470Y1-Y376480425600571037000800结合市场情况和总销额要求对原价格方案进行优化调整，调整后总销额比原来增加4

3、.5万。原总销额：364345000调整后总销额：364390010高层价格调整建议调整说明：G5-G6单价下调200以缩小与竞品项目的价格差距，将缩小部分分摊到G3、G7-G8、Y1-Y3上。G3小高层作为高层产品中的明星，拉大G3和G5-G6价格的差距随着区域的成熟和项目配套的完善，G7-G8价格也会有一定的递增。G5-G6均价45000元，高出市场最高均价250元/㎡价值支撑：入户指纹密码锁智能家居模块（智能生活配套自主延伸）价值支撑配套建议智能照明驱动方案智能门锁方案智能厨房方案可定制的APP客户端1700元1700元G3小高层户型面积区间建议32m

4、≤160㎡四室≤160㎡四室≤140㎡三室≤140㎡三室23mY1-Y4：180㎡为拉开小高层G3和洋房Y1-Y4的面积区间差距南北通透：不超过160㎡纯南户型：不超过140㎡G3户型面积区间建议：G5、G6#货值基础信息：26F，2T4户，每栋实际房源104套，5#、6#共计拥有208套7月中旬进行前期客户的梳理和引导开始蓄客，9月4日举行产品推介会（9月第一个周末）。12月中旬，务需取得预售许可证，为项目开盘做好准备。12月底到元旦左右项目高层必须开盘，为项目收款（银行放款）赢得时间（1月15日以后银行将拒绝放款）。时间安排以元旦开盘计，距目前约5个月时

5、间高层蓄客9月10月11月12月7月1月2017年8月项目节点营销中心景观展示区样板间开放2月高层开盘别墅取得预售许可证高层节点高层预售许可证27日春节产品推介会咨询登记强势蓄客蓄客到开盘时间为5个多月时间，按80组/月计，5个月共计到访400组正常到访量：高新区域：月到访80~110组主城区域：月到访50~70组蓄客转成交转化率：目前市场的蓄客期转成交转化率一般在45%~55%；销售目标＝（来访量×认筹转换率）×解筹率经验：30%经验：50%60套＝（400组×30%）×50%大致约需认筹120组客户400组÷150天≈2.6组/天，平均每天到访有效客

6、户2.6组销售目标为---75套时间8月9月10月11月12月认筹24组24组24组24组24组高层400组有效到访，平均每天到访2.6组至少认筹120组别墅5000万回款，80%回款率，年前约销售25套营销费用200万引申出两个问题：费用一定，欲达目标，该做些什么？怎么分配？高层蓄客9月10月11月12月7月1月2017年8月项目节点渠道搭建营销中心景观展示区样板间开放推广周期展示区开放预告别墅价值点+高层排号信息全员营销、老带新、同行转介高层开盘2月高层开盘别墅销售别墅取得预售许可证别墅内部认购别墅销售+高层排号别墅节点高层节点高层预售许可证项目景观

7、价值点+高层排号开盘活动开放活动节点活动PART.1活动节点营销中心开放高层开盘活动营销中心开放活动直升机豪车展费翔仪式冷餐演艺营销中心开放活动直升机，连续3小时，每15分钟起飞1次（起降要求50米*50米空地，周围延伸20米不能有高于3米的树木）2.费翔：两首歌29万/天活动费用预计：65万礼品费用：2万媒体/其他不可预见费用：3万活动总费用预计70万费用预估开盘活动项目价格总计演职人员3万约5万氛围/冷餐1万摄影/摄像及其它道具1万费用预计约需5万，具体价格需根据现场实际布置和流程安排报价PART.2推广计划推广内容媒体配合推广5个阶段：项目价值点+高层

8、排号信息别墅销售+高层排号信息营销中心开放预告项目景