【精品】别墅营销策划案例

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1、别墅营销策划案例第一•章项目总体策划一、市场分析1、项目背景分析:A、项目宏观背景：•项H时代背景：中国政府实施西部人开发的划时代战略•项H区位背景：产业別墅位于西安长安科技产业园，属产业园屮的北示范区。长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重耍纽成部分,是西女市西部开发战略实施过程中的重点建设项HZ_,建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。B、项目立项背景：•術安是術部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产一业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其屮的示范性地产项目，是新熨办公物业的大胆创新。•市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业

2、写字楼的种种非人性化因索的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。2、市场概况分析：A、市场概况：•国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上冇一定经验积累，此类产品被称为“officepark"或“villapark"等。•国内髙档办公用房需求日趋増长。开发能满足眾新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。•西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。•北京、广州、垂庆、西安等地，己有企业开始搬进别墅办公，但这些别笔建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。•在全国范围内看，产业別墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项日刚刚而市。.森根国际：

3、位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项11分为四期，一期商务区具冇浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米；2、3#写字楼独立分为六个单元，2#楼每单元约800M2,使用率为88%；3#楼每单元约600M2,使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000()元/M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。B、術安写字楼市场简析：•西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。•高新西区是高档次写字楼集屮地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、窩科技等服务配套吸引客户，其平均

4、价格多在6000元/?左右。•南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住"形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。•城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富,但商务办公配套及和关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。•日前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。二、项目分析1、产品分析A、产品类型：产业别墅是一种升级型且具冇填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别粟，而实用功能是商务办公。B、产品差杲化分析：产业别峑既需要体

5、现居住熨别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。•传统写字楼的缺点：a、长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率：b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康：c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；d、员工没有休息间或休息间条件差；c、停车位秩序差；d、办公区附近很少冇令人赏心悦目的呆观；f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望利创新精神。•产业别墅有别于传统写字楼的优点：a.优秀的园区生态氛围；b、建筑风格独具个性；c、有良好的自然通风和光照，

6、有自山、富有变化的、灵活个性的生活空间;d、更完善的商务办公便件配套和软件配套;c、更舒适高档的休闲会谈场所；f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新椿神和创造欲望。2、产品USP提炼：A、专案宏观背景卖点：长安科技产业园主要优势分析•政策优势n整体规划优势：训部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区一西安高新技术产业开发区的重要纽成部分，将建成屮国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项日支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。n税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持n捉供融资担保：对易丁-形成产业效应、建设期

7、短的企业，如果由丁•目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保,向商业银行申请贷款n捉供企业援助：对能迅速形成产业形彖的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项日进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。•服务及配套优势n“一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等-•系列手续实行“一站式”办公流程,以简化企业入区程序、提爲办事效率，为企业尤其是外来企业提供最人的便利。n高质最人居配套：18()力平方米的超大规模国际化社区《紫薇1