土地开发估价投资效益评估

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1、土地開發估價投資效益評估收益－成本＝毛利投資就是要獲利成本推算法＆收益還原法講師：莊敏信壹、投資效益評估（第二單元）2-1不動產估價之意義專業估價人員根據估價目的遵循估價原則按照估價程序選用估價方法分析影響因素客觀合理價格估價之意義專業人員根據估價的目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點（價格日期）的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。估價之目的A.公部門：1.課稅；2.徵收補償；3.工地撥用做價；4.標售；5.計算回饋代金；6.重劃；7.計徵登記費；8.訴訟。（如共有物裁判分割以價金找補）；9.聯合開發

2、；10.採購；11.容積移轉；12.徵收異議之「復議」或「行政救濟」時；13.實施平均地權之規定地價；14.開發建設（例如區段徵收、眷村改建）之預算編列與計畫訂定；15.公產估價；16.土地使用計畫之擬定；17.法院拍賣。私部門：1.買賣；2.都市更新權利變換；3.合建；4.租賃；5.設定他項權利之權利價值；6.土地開發；7.擔保品鑑定（貸款融資）；8.移民資產證明；9.資產管理公司（AMC）承受金融機構不良債權（NPL）時；10.不動產證劵化之推動；11.公司合併之資產鑑定；12.金融資產服務公司就擔保品進行拍賣時；13.保險公司理賠參考；14.資產重估；15.商譽與信用平等。2-

3、2影響地價的因素A、一般因素指對於「不動產市場」及其「價格水準」發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素B、區域因素指影響近鄰地區不動產價格水準之因素C、個別因素指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素個別因素區域因素一般因素◎進行不動產估價時應保握與分析價格行程因素※形成不動產經濟價值有三a.對不動產效用的認識，b.數量相對稀少性c.有效需求＊三者因素並非固定不變，經常處於變動傾向，固須綜合分析一般因素、區域因素與個別因素，用以研判不動產在不同時空與設經環境背景下，其應具之價值。＊應充份調查分析過去的變動，現在之狀況即將來之動向，作動態保握，併追究各因素間互相之關係，

4、判定a.對不動產效用的認識，b.數量相對稀少性c.有效需求三者之影響，才能正確保握不動產價格◎日本不動產鑑定評價基準是把區域因素分為：1.道路條件：道路系統及連貫性、寬度、人行步道、舖裝情形、道路景觀、快慢車道之劃分狀況等2.接近條件：至車站及各種公共設施之接近程度、交通設施、車輛班次等3.環境條件：日照、降雨情形、溼度、災害、治安、景觀、文化水準、居民素質、水電瓦斯供給情形等4.行政條件：都市計劃使用區分、建蔽率容積率、高度限制、其他限制等5.棕地條件：棕地面積、寬度、深度、形狀、配置情形等國內學者對一般因素的分析1.自然因素：a.地質、地盤等狀態，b.土壤及土層之狀態，c.地勢

5、之狀態d.地理上之位置關係，e.氣象狀態2.社會因素：a.人口狀態，b.家族構成及世代分離狀態，c.都市之形成及公共設施建設狀態，e.教育及社會福利之狀態，f.不動產交易及使用收益習慣，g.建築式樣等狀態，h.資訊化之進展狀態，i.生活方式等之狀態3.行政（政治）因素：a.土地利用計畫及管制狀態b.對土地及建築物之結構、防災等管制狀態c.不動產資金之統制及不動產交易之管制狀態d.關於不動產稅制之狀態e.住宅政策4.經濟因素：a.儲蓄、消費、投資水準與國際收支狀態b.財政金融狀態c.利率水準d.技術革新及產業結構之變化e.租稅負擔狀態f.物價、工資及就業水準g.交通體系狀態h.國際化狀

6、態※名宅、豪宅，最怕政局不穩定，政局勝於產業真空，一但政局紛擾，購屋置產失去信心，心不在國內，骨牌效應即生，為求變現，低價在所不惜，可為「一般因素」之實例※區域道路整編計畫，如台中市昌平路，民國88年預定改「崇德六路一段」，住戶認為要更換太多戶籍資料覺得麻煩反對而作罷，後又另一波整編計畫，變為「興安一街」，門牌從「路」改為「街」，住戶擔心房價下跌。◎不動產估價之程序程序表確定勘估基本事項擬定估價計畫蒐集資料確認、勘估標的狀態整理、比較、分析資料運用估價方法推算看估標的價格決定勘估標的價格製作估價報告書1.促進效率2.追查原因3.便利訓練4.規模案量功能貳、土地開發投資效益◎收益－總營

7、收收益＝Σ〔單價×可售面積〕＊單價－底價，非銷售價＊可售面積－各單元面積＋車位a.地面層：一樓（含夾層）＊單價－視地段、產品與基地條件＊售坪－單價較高，因佔全案可售面積小部分，面積應控制，減輕其配置對整體的負面影響b.樓上層：單價配合市調參考市場行情價，加上基地條件差異、公司定位產品等級及未來市場走勢；售坪須檢視落點、房數配比c.地下層：單獨處理租或售，視地段、產品與基地條件d.車位：注意政府法令，法停、停獎、增設，平面與機械，視區段行情價與須情度e.透天