房地产开发项目成本控制要点分析.doc

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1、房地产开发项目成本控制要点分析房地产开发项目成本控制，是指项目成本形成的全过程中，对因项目开发所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标实现。项目成本控制的目的在于降低项目成本，提高经济效益。我国房地产市场已经逐步由成长期步入成熟期，竞争也逐步规范化。房地产开发企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。随着社会经济的发展

2、，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发企业必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。目前一些房地产开发企业把项目成本控制重点放在项目实施阶段，只重视项目的承包价、实施过程的变更造价以及结算价，而对工程可行性研究阶段和初步设计阶段造价管理没有给予足够的重视。事实上，房地产项目的工程造价控制应该贯穿于项目动作的全过程：即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段。以上各个阶段都关系到房地产项目的总成本。项目投资决策阶段的成

3、本控制。可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的；做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题。投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一。它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量。主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅要技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员

4、从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。项目设计阶段的成本控制。工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。1、

5、实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。2、2、优化设计方案。虽然设计费用占工程总投资的比例很小，但它对工程造价的影响程度很高。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位

6、的设计时，要重视设计方案的优化，以提高投资效益为前提，积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。3、实行限额设计。控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资的限额的

7、控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、及概预算指标等方面的控制。4、方案设计招标完成后，还要重视技术设计和施工图设计。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。控制概算不超过投资估算，主要对工程的设备、材质控制，实行设计招标，增加竞争意识，降低成本。5、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程

8、变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们