房地产开发项目成本控制要点

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1、房地产开发项目成本控制要点第一部分项目立项环节成本控制要点根据项目开发方式的不同而有所区别。由于国家法规政策的限制，该环节运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目开发部来承担。一、新征土地（一）征地费用：少交或晚交，力争减免。由项目开发部负责。（二）拆迁安置费用：房产确权后办理拆迁安置费用。由项目开发部负责。（三）市政大配套费用：自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理。工程部和预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。（四）规划条件：满足公司利益最大化，合

2、理提高容积率，降低土地成本。由项目开发部、工程部负责。二、买断项目（一）买断内容：明确买断内容明细。由项目开发部负责。（二）付款总额：为公司争取最大利益。由项目开发部负责。（三）付款时间：周期长、次数多。由项目开发部负责。（四）三通或七通一平的标准：明确验收标准明细。由工程部、项目开发部负责。（五）手续风险：与项目付款时间直接挂钩。由项目开发部负责。三、合作开发（一）合作方式：符合集团要求，有利于大连公司。（二）分成比例：双赢原则。（三）交房时间：尽可能地延后交房。（四）交房标准：不低于合同中规定的交房标准。（五）付款总额与付款时间：选择有利于公司利益的方式。上述5项内容

3、均由项目开发部负责。第二部分项目规划环节成本控制要点项目规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键环节，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以，该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。项目开发部、工程部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。一、规划方案（一）可行性规划设计：市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书、可行性设计变更。由预算部、销售部配合完成。（二）方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行

4、性设计变更环节，再重新评审。由项目、工程、预算、财务、销售等部门组成评审委员会，总经理负责。（三）设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，设备选型方案提前确定。由工程部负责；根据提交的设计成果进行投资估算：预算部负责，工程部配合。二、报批设计（一）设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，项目开发部负责、销售部协作。方案设计招投标：工程部负责。方案设计评审：招投标评审委员会。（二）报批：注意市政设计；注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。项目开发部负责，工程部配合。三、扩初设计（一）扩初设计要求：对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核。

5、工程部负责，各部门配合。（二）成本概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算。项目开发部与工程部负责。制订经营指导书：预算部负责。（三）扩初设计图：根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审。招投标评审委员会负责。设计调整：工程部负责。四、桩基设计（一）地质勘察：搜集权威地质资料；自己专业人员勘察。（二）设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（三）桩基施工图：设计调整。上述5项内容均由工程部负责。五、施工图设计（一）施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施

6、工图设计要求。建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。由工程部负责，其他部门协助。（二）报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。由项目开发部负责。（三）审图：互审互签，明确修改意见，设计洽商。工程部负责，销售部参与。（四）面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合。工程部负责。六、销售包装设计结合营销费用控制，施工招投标。七、装修方案设计（一）方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。工程部负责，销售部协助。（二）材料设备选型成本方案：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备

7、；制订装修设计目标成本计划明细表，装饰综合价格拆分分析。工程部负责。（三）招投标：制订设计任务书：工程部负责，销售部协助；评审：招投标评审委员会。八、功能设计（一）小区建筑物功能的经济评估：市场调研：销售部负责；有针对性扩充建筑物功能：工程部负责，销售部协助。（二）市政配套方案：市政状况调研、争取政府有利条件。项目开发部负责。（三）环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。工程部负责，项目开发部协助；招投标：招投标评审委员会。（四）智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制：销售部负责；