商业项目开发中的一些风险规避的几点看法.doc

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1、商业项目开发中的一些风险规避的几点看法一、          建筑设计上的规避1、由于项目所处于商业中心，其地块价值更昂贵，所以在该商业中心区基本上没有商家将停车场设在露天；而且现时也没有商厦拥有大的停车场，所以配置地下停车场是势在必得；而且由于现在有车一族也不断增多。在设计停车场时对于层高，进出口，通道，内部车流向的规划设计，电梯所在位置，消费安全通道等均要做到合理化、科学化，不但符合使用同时也要符合国家的相关安全、质量标准。2、由于是购物中心，所以在各区的功能分布规划上首先需要有明确的划分。因为部分行的在物业的要求上有不同的特点，如

2、超市与餐饮或百货商场，或娱乐影院等。若不能明确规划则至少在设计能够做到相关行业通用的基本标准，这样就算在物业的后期利用有相关功能转换也可以进行。3、对于商业物业在未建造时，可以先招商——确立主力店，这样可以使物业的使用设计上更为有效，从而可更多的规避设计上可能出现的不足。4、由于项目是商业物业项目，商业更注重经营而不仅仅是开发，所以在部分地方还得为后期的经营多下心思，如电梯的位置如何设置可以更好的引导进行商场中的人流动线，从而使整个商业物业的每个楼层，每个楼层板块都能有人流与人气。5、由于经营可能会出现促销、推广，或商业广场的包装与公众

3、活动，所以对于预留广场的位置则也是考虑的重点，若地块真不能提供则不可强求，要充分行评估可行性。6、由于商业是以满足消费者需求为目的，所以在现代商业的潮流中则是将购物、休闲、娱乐、饮食、文化溶于一体的形式，有些还体现了体验与旅游的主题。所以对于这些特征也是设计时参考的重要思想内容。7、由本项目是综合性的商业楼，包含了商场、写字楼、公寓，而且各个板块在使用上相对独立，所以在进出口、电楼、入车库的通道，等均要做到不相互冲突并且符合国家相关标准与符合发展日后的经营管理。二、          项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现

4、的问题：市场调研的真实与客观性不强；市场的实质不了解；定位不清；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确；经营的方式杂乱；招商政策不清晰等，所以在这为了避免类似这些情况的出现，所以在此阶段的工作要注意以下几个方面：1、项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等，通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2、在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样

5、本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。3、定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。4、作为商场规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。5、在业种组合的过程中，每个业种的顾客的层次不能相差太远

6、，但也不能完重叠，这样会造成目标顾客的分散，从而对于整个商的经营不利。6、以下是主力店与个性店的在购物中心的关系分析以及购物中心的部分症结（参考）：　①主力店与个性店并存　　正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。　　负面的效应是：主力店与个性店所经营的商品或目标顾客容易出现重叠，最终造成恶性竞争，削弱整体效益，两者均不能收到好的效益，整个场的经营状况受到严重影响。　规避这类情况的思路：项目在招商时，开发商应该首先根据自身的商场定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科

7、学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与其他零散租户区分开。在引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的其他商家形成互补。　　②个性店独行　正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对商场整体形象带来的影响，增加租金收入。负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。　　规避这类情况的思路是：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和商家们的进场信心。因此要弥补这两样损失

8、，就必须在零散租户的组合设计上和楼层布局上下大功夫。如引进能更好地更全面地迎合消费者新需求的新功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接上也替代了主力店的主要功能。但注意经营上千万不可重叠太多。　③“千店一面”现