评估中介机构内部控制设计方案.doc

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1、评估中介机构内部控制设计方案摘要：通过此方案的实施保证了估价质量，降低了技术风险，虽然手续比过去繁琐，但安全系数人大提高，达到了预期效果。本文探讨了评估屮介机构内部控制设计方案关键词：评估；中介机构；内部控制；设计方案中图分类号：G449.7文献标识码：A文章编号：评估中介机构在产权交易、拆迁评估、抵押融资中出了大量的估值报告，为维护国有资产保值、增值，社会公平正义、维护金融资产安全起了不可或缺的桥梁作用，但是随着业务量的增加以及社会经济环境深刻的变化，技术风险也越来越凸显，笔者通过管理实践以及同行之间的交流，经过论证设计了一套行之有效的内部控制制度。针对估价机构的业务分散、内容繁杂、技术质量

2、较难控制的特点，设计公司的技术控制组织框架如下图：实行在公司董事会领导下的总经理负责制，总经理全曲负责业务部门、技术部门的管理工作。总经理下设技术总监，全面负责估价技术的管理、监督工作。针对具体估价项目，施行项目经理负责制，项目经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释权负全面责任。公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司业务部统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。估价项目以鉴定房地产、土地估价业务委托书为确定标志；估价业务确定后，由公司业务部管理人员组织、确定项目组；项目组人员视估价项目难易程度、重要性等具体情况,合理进行安排；组成项冃组时应确定项冃经

3、理，授与项冃经理一定权利,项目组施行项目经理负责制。为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，公司制定了详细业务流程及业务控制表，项目经理平时严格按照业务流程进行估价作业，并详细记录、填写业务控制表。为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地最新基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场招拍挂交易案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业承发包情况、最新市场信息价、税费以及房地产相关法律

4、、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告屮涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。为达到资源共享，经常性信息由技术总监或指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子档、介质档（打印件、复印件、原件等）。技术档案应及时向估价人员进行公布。作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不主动对外泄漏。报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等儿种形式，针对估价

5、业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与技术总监协商后，再行确定。公司对所有估价报告进行统一编号，项目负责人应对项目的编号进行登记。由技术总监及业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号。估价报告屮存档报告应包含技术报告；公司特别约定可以无技术报告，估价人员必须要有相应的测算过程，以备委托方、报告使用方需要技术报告时及时补充技术报告。针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，估价项目经理决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目经理负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目经理为估价报告的最终完成人。报告的

6、参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。所有出具的止式评估报告注意衡量：委托方有无诈骗嫌疑；审核部门能否通过；公司有无风险存在。评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目组自审、业务经理二级审核、技术总监三级审核。对于涉案估价、咨询类估价、拆迁安置补偿估价、估价结果超过500万元及估价报告涉及2个以上使用方的估价项冃,必须实行三级审核。项目组自审耍求：项目级自审由参加该估价项目现场勘察及撰写估价报告的人员组成，对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。业务经理二

7、级审核：参加估价报告的二审人员应在自审的基础上，进一步对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。其审核关注的重点是：1、进一步确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性和完整性，进一步确认采用了正确的估价技术思路和估价方法；2、进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确，进一步确认估价结果的合理性；3、进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误，报告中的区域的自然形态的描述是否准确，