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1、万科----让建筑赞美生活万科企业股份有限公司跟踪调查报告目录第一部分：万科历史简介第二部分：企业的环境分析第三部分：企业竞争对手分析1)万科主要竞争对手分析2)万科SWOT分析第四部分：竞争优势可持续性的评价第五部分：总体战略分析及评价小组成员：1万科----让建筑赞美生活一．万科历史简介万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。万
2、科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中
3、唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住2万科----让建筑赞美生活宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中装修房比例已经超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。在第三个十年发展期即将收官之际，万科成功布局海外，迈出了国际化业务的第一步。二、企业的环境分析（PEST分析）1.政治法律环境分析房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产
4、市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。(1)政府从2010年1月的“国十一条”，至4月的“国十条”，再到“9.29新政”，全年三波调控，甚至最后不惮实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施直至2011年1月26日“国八条”的颁布。政策目的都旨在加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。客观的说，在这一系列严厉的宏观调控之下市场确实有所降温。但不得不说这一系列的政策都无一不是从外部考验着房地产开发企业的耐力。(2)房地产作为国家支
5、柱行业的地位短期内不会改变。(3)国内目前贫富悬殊、两极分化的情况日益严重，公民权利常受到3万科----让建筑赞美生活侵害，政治局势含有不稳定因素。2、经济环境分析一系列宏观调控政策，试图稳定市场、保证经济长久健康的发展、同时避免过高房价引发的社会潜在问题。但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求（1）房地产资金趋紧。2011年1季度房地产资金来源增速18.6%,已连续7个月低于房地产投资增速,资金来源中的国内贷款1季度增速仅4.4%,占比19.9%,均处历史低位。在资金趋紧下,预计未来房价快速上行可能性较小,1
6、季度房地产投资增速仍在34%高位,预计全年投资增速将达到25%。由于2季度开始房地产投资额基数将明显变大,按照目前销售增速,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资仍将大幅增长,故预计全年投资仍可实现较高水平。(2)通货膨胀压力大。据资料显示2011年一季度居民消费价格同比上涨5.0%，国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%，通货膨胀压力大，股市低迷，市场现金量大，容易产生投资过热，资产泡沫的现象。(3)房企融资渠道有限，缺乏完善的融资环境。(4)商业房地产近年需求和供应增速较快，虽然中心城市土地竞争十分激烈，央企、地方国企和民营企业通过各种渠道开始进入房地产行4万科-
7、---让建筑赞美生活业，使行业竞争进一步加剧，但是，整体来看，竞争程度仍不算十分激烈。作为该行业的领先者，万科有着极大的优势。(5)房地产市场还不够规范，集中程度低，淘汰机制缺失，市场较为混乱。3、社会环境分析(1)城市化进程加快。为了在短期内提高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。(2)人口老龄化加快。人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。(3)城市旧城改造规
