明珠新城营销计划方案.doc

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1、明珠新城营销计划方案　　目录明珠新城——致力于打造永康城西“叠加纯居花园豪宅”1.项目地理位置明珠新城地处永康市西面，北临永康市主干道九铃西路，东临城市次干道紫薇路；西边靠飞凤路，南靠虹霓小区，小区地理位置较好，周边配套成熟。　　2.项目简介明珠新城是由—高圳房地产开发企业投资开发建设的中高档人文居住社区。　　以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体。　　高圳·明珠新城地处永康城西核心区，明珠大酒店斜对面，位于九铃西路与紫薇中路交汇处，项目以西是飞凤路，以南是虹霓小区。　　他是由永康市高圳房地产开发有限公司开发投资建设，定位于打造永康城西“叠加纯居花园豪宅”。

2、　　是永康城西旧城改造的重点项目。　　明珠新城总用地面积4万方，总建筑面积7万方左右（不含地下室），地下室建筑面积2.8万方，项目总的建筑面积达到10万方。　　其中明珠新城分为两期开发，一期开发的总建筑面积是16630.2平方米，地下室建筑面积是7700平方米，率化率到达38.6℅之多，户型面积在200平方米左右，共78套，二期开发的总建筑面积是53502.4平方米，地下室建筑面积是20710平方米，绿化率到达38.6℅，户型面积在90-180平方米之间，其中一期2号地块基本情况是【项目主要技术经济指标】建设地点规划总用地面积11102㎡实际用地面积11102

3、㎡总建筑面积16630.2㎡公共设施配套建筑面积120㎡综合容积率1.5建筑密度25.92﹪绿地率38.6﹪住宅面积16510.2㎡商业面积无地下室面积7700㎡居住总户数78套1.省会城市—xx年前11个月，杭州市房地产投资596.30亿元，同比增长21.7%。　　前11个月非国有投资完成611.18亿元，同比增长14.9%，其中民间投资完成485.50亿元，增长17.7%。　　此外，国有投资也完成634.88亿元，同比增长25.6%。　　公开资料显示，xx年杭州卖地总收入以1054亿元排到了全国第一，超过上海、北京。　　正处于高速成长期的杭州，潜力无穷，但

4、凡是有点想法的地产商都愿意来。　　今后还会有更多的地产商选择杭州。　　杭州已经不再偏居一隅的区域市场，它正在成为长三角的领军城市、成为地产发展的一线城市，其资源配置将更为便捷、流动性也更强。　　2.本案所在—永康市的房地产发展状况。　　随着永康城市化的不断深入,主城区土地的稀缺性与需求的急剧上升逐步显现出来，据规划，未来本案周边的飞凤地区的配套规划，将跟进一步的推进城西的城市化建设，随着政府政策的不断落实以及基础设施的不断完善，永康城西板块的未来蒋更加荣耀辉煌。　　房地产市场受国家政策影响比较大，对于自住和改善型购房者来说，杭州新出台的房产政策是个利好，不过新

5、政有个消化过程。　　xx年一季度二手房成交量仍可能低迷，但是价格下降的可能性不大，xx年一季度二手房成交量仍可能低迷，但是价格下降的可能性不大xx年第一季度一手房市场房源供应量少，经过xx年的火暴销售，开发商资金充足，即使成交量不高，开发商主动降价的可能性也不大。　　如果市场持续不好转，房产降价最可能在第二季度出现。　　1.本案周边消费群调查分析。　　根据3月份在永康做的350份调查问卷，我们主要调查对象是84℅的永康地人，和15℅的外地居民，调查年龄主要是26-45周岁的居民，调查对象的职业主要以个体工商户和自营企业主为主，调查对象的婚姻状况主要是已婚对象，

6、普遍的家庭收入在1500-3000居多，居民对面积的需求最多的是90-120平方米的，其次是120-144平方米的户型，需求量最小的是50平方米以下的户型，对户型的设计是主要是喜欢三室二厅一卫的户型，过半的人数不清楚我们原虹霓工业区地块的位置，其中居民对城东的发展比较看好，其次是对城西的发展看好，再次是城南的发展。　　2.永康市房地产动态价格水平说明。　　见附件一3.住宅类物业近期市场特点。　　近期永康的新增楼盘数量惊人，目前待推盘的项目有山水御园、星月湾、一号府邸、金水湾四期、丽州一品、丽州首府、凤凰城等户型对本案有冲击。　　4.区域市场（永康市城西区）主要

7、楼盘概况。　　见附件二?地段较好，临名校，位于中心老城区位置，交通便利；?项目紧邻明珠四星级酒店、站前果苏综合市场、汽车西站、火车站、建材市场、明珠中学、永康中学、紫薇公园、图书馆、万福电影城、西城派出所等。　　?距离永康商业步行街仅一街之隔。　　?项目临街面不长，可以阻挡和缓冲道路灰尘、噪音、汽车尾气量的影响。　　?目前拆迁完毕，项目启动块。　　?项目有一定规模优势，是核心城区即将发售楼盘?周边配套成熟，花园式社区。　　?户型面积控制合理，户型经典，突出。　　?地势西南角高，东北角偏低。　　?项目周遍建筑比较陈旧，影响楼盘总体居住品质；?项目紧临西站流动人口

8、比较大，人流比较复杂。　　?项目工程进