中国商业地产分类和现状探究

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1、中国商业地产分类和现状探究　　摘要：中国自进入21世纪以来，房地产发展迅猛。随着经济的发展，消费水平的不断提高，人们综合消费环境的要求越来越高。因此，对有不同层次需求的人群来说，会选择去不同的消费场所。分析商圈规模形成中的居民数量、居民收入、购买力水平、消费习惯和消费心理等因素，探讨城镇化对商业地产发展的影响，并提出了相关建议。关键词：商业地产；购物中心；经营模式中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）36-0241-02商业地产对于中国地产业来说是一个相对较新的范畴，是地产业发展到一定阶段的产物。自加入世贸组织以来，中国商业地产进入了前

2、所未有的发展阶段。不但北京、上海、广州等一线城市商业地产进入了加速期，就是省会等这样的二线城市的商业地产也得到了长足的发展。各地开始争建商业街、商场和超大型购物中心。在商业地产促进城市经济发展的同时，也让人们对商业地产的有了新认识。一、商业地产的类型和概念7商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，这使它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。对于商业地产的定义，业界主要有如下几种说法：（1）商业地产是指用

3、于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别与普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。（2）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。国内大多数开发企业不参与商业经营，也不长期持有物业以从中获取租金收益。但从世界上其他国家的实践看，商业物业其实不采取出租方式，而是和商户共同经营，获取巨大的增值额。（3）按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中

4、心、特色商业街、商业广场、专业批发市场、ShoppingMall等用途的房地产。二、国内商业地产发展及现状7关于购物中心的发展演变的理论主要有中心地理论、同类聚集理论和零售需求的外部效应等。零售手风琴定律早在1943年就有人提出了，1960年又有人对其进行了完善。该定律的核心思想就是：经营宽而浅和窄而深的商品组合的零售店之间有一个交替统治，该定律解释的典型例子认为零售业态的发展顺序大致经历了五个时期：杂货店时期（商品组合综合化经营）、专业店时期（商品组合专业化经营）、百货店时期（商品组合综合化经营）、方便店时期（商品组合专业化经营）、商业街或购物中心时期（商品组合综合化经营）

5、。总体来说中国房地产市场年轻，发展速度快。但是，高热的商业地产市场也蕴含着高风险。20世纪80年代以前，全国各大城市由于商业投资不足，商业网点跟不上日益发展的城市发展和居民生活需要的增长，网点严重不足，商品供应短缺。政府对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其成为商用物业或临街批零市场。20世纪80年代末和90年代初，随着经济发展，城市化进程不断加快，城市近郊发展催生了新商业区的需求。同时，旧城区商业设施落后、购物环境差、交通不便的矛盾日趋突出，显现了商业现状与城市发展的不协调。为适应城市发展的需要，在政府主导下，全国不断

6、推进新城区商业建设以及旧城区商业改造。在战略实施策略上，将旧城改造、道路拓宽，房地产开发与商业重建相结合。20世纪90年代初期到90年代中期，是中国传统百货业的“黄金时代”。19967年以后，商业领域内的新业态不断出现，大型超市、卖场、新型商业街的建设此起彼伏，商业企业出于规模扩张的需求，摈弃传统单体经营模式，发展连锁经营。可以说，商业经营者的扩张驱动极大地刺激了商业地产的发展。2002年至今，国家进一步鼓励商铺投资，停止征收与商铺投资、建设、交易有关的“投资方向调节税”等政策促进了商业房地产的发展。同时，旧城区商业设施落后、购物环境差、交通不便的矛盾日趋突出，显现了商业现状

7、与城市发展的不协调。为适应城市发展的需要，在政府主导下，全国掀起了新城区商业建设以及旧城区商业改造的高潮。中国加入WTO，各国实力雄厚的商业团体纷纷介入，国外大中公司相继在各大城市设立办事机构，商业和商务活动空前活跃。三、中国商业地产所面临的问题与机遇（一）中国商业地产目前面临的问题自从中国的土地市场打开后，商业地产以其高回报、高利润吸引着众多投资者加入。但与国外相比，中国的商业地产的利润更高，风险更大。国外的商业地产经过几十年的发展，已日趋成熟，商业地产利润也逐步从初期的暴利阶段转入了现在的微利阶段，