老刘庄项目前期分析1

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1、“红安·西部首府”整合推广方案第一章项目分析一、项目情况1、项目基本情况项目位于安阳市龙安区文峰大道与梅东路交叉口东北角（西至梅东路，北至文源街，东至太行路两侧，南临文峰大道），占地258亩，建筑面积41万平方米，建筑囊括了30层点式，18层板式，11+1层复式，中心幼儿园，临街一层商业用房，整个项目分四期开发。项目周边以安钢职工生活区和城中村居民居住区为主。2、项目地块规划定位项目建成后将成为具有现代建筑风格的集居住和商业于一体的现代化生态人文社区和建设的示范工程。3、项目SWOT分析项目优势分析（S）：铁西中心区、较繁华、大体量²区域前景符合政府“安阳城建

2、三年计划”的政策，是安阳新规划的重要组成；²安阳红安地产在本市具有一定品牌实力及市场知名度；01年改制至今已成立十年。²项目位于安阳市西城安钢生活区中心区域，生活区集群环伺周边，配套齐全；²项目距离老城中心繁华区和安钢核心生活区的车程仅为5分钟，交通十分便利；²项目总占地285.2亩，将建设成为西城目前较大规模的生态、人文社区项目劣势分析（W）：环境乱、拆迁抗性大²项目周边环境较差，部分区域与城中村相临，较为嘈杂；²价格上，我们不高不底，没有太大的竞争力。²区内楼宇结构版式楼少，点式楼多，另外没有绝对的经典户型。²没有枫林水郡的大气即规模和公司的影响力，也没有

3、福源毗邻体育馆和大遗址公园的独特优势²项目容积率偏高，住宅舒适性一般；²回迁安置楼将对项目的整体形象及销售产生影响；项目威胁分析（T）：东、西南市场分流，市场竞争激烈²安阳市未来发展是—城市向东部、南部发展，本案位于安阳市西城中心区，未来区域房价上涨空间减少，影响后期的销售速度及利润；²从目前土地供应情况来看，2011年安阳城中村改造力度加大，土地的市场供应量将存在“井喷”的局面，对于项目存在很大的消化压力，仅文明大道（铁西路——梅东路段），大大小小项目就有数十个，面积不下千亩。²市场片区之间的竞争激烈，除了原有中心城区之外，西城区大大小小的楼盘已有许多，在建

4、的和要建的也有好多，而整个安阳房地产客户量是有限的，两者存在矛盾，同类型的产品势必分流大部分的客户资源；²有关房地产方面的政策还有不断的变动，还面临着许多不确定因素。项目机会分析（O）：可塑造市场²项目所在地是安阳市铁西区域，配套齐全。虽然城市将要向东部、南部发展；但区政府却在向西部和西南发展，虽然有部分市民对新区政府有追捧，但大多数市民对老区的依赖和传统观念不会轻易转变。²以产品、品牌、服务为基础，增加及强化客户对于发展商及项目品牌的认同；²小区的规模目前在区域内是比较大的。²我们的楼盘是商住楼结合型的，易于搞活商业气氛，方便居民的生活。²完善项目自身的配套

5、设施，包括建设商业配套、交通配套、娱乐配套等设施，增加项目的居住成熟度，利于项目的滚动式开发。本案小结及思考：通过以上分析，对现阶段时间（一年内）而言，本项目的优势明显大于劣势。因此，如何通过市场分析对项目进行准确的定位、规划，让项目能成为市场的领先的基础尤为重要。如何利用合理的营销战略及营销推广及促销手段，提升项目的形象，从而达热销和品牌的双赢。二、市场分析1、区域区域整体市场分析安阳市城市总体规划2007－2020，到2020年，市区总面积达到543.6平方公里，城市建设用地为149.9平方公里，中心城区城市人口150万人年均增长10万人，城市化水平年均提

6、高6％以上。房地产消费人口规模将逐步扩大。安阳城市总体规划的空间结构以中心城市为核心，以高速公路和区域主干公路为依托，构建“一心一区，两轴多点”的城镇空间发展结构。“一心”：安阳中心城区。“一区”：安阳城镇协调区。“两轴”：京广城镇发展轴和林南城镇发展轴。“多点”：名乡镇呈现网络状结构的城镇布局。自05年提出和实施“东进、西优、南拓、北调”的城市发展战略，将安阳市划分为东、西、南、北、中五个板块，到如今城市发展方向为重点向东、向南发展，适当向北、向西延伸。本楼盘正好处于殷都区与龙安区二板块交界处，所处的位置、地段比较特殊。从政府规划看，政府拉大城市框架，城市迅

7、速扩张的意图明显。城市居民对居住质量和品质也提出了更高的要求，房地产市场购买力和需求空间较大。2、国家政策调控分析目前房地产正处于政策收紧期，并且近期仍然在不断出台细则，加大打压力度，未来市场走势不明朗；现在调控对象已经转向刚需群体，现在市场主体是刚需，尤以首次置业为主。银行方面对于房产贷款开始收紧，年前最低二成的房贷和七折的利率已经取消。首付一律调整至30%，二套房严格执行60%，停止第三套房贷。利率经过四次上调，目前已经取消八五折，按基准利率执行，且二套房贷利率为基准利率的1.1倍，近期还有不断加息的可能。此外，银行对房产贷款审批更加严格，贷款发放的力度也

8、在逐渐减缓。3、区域竞争楼盘分析从去年