万达西安项目复盘报告(后评估).ppt

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1、西安民乐园万达广场复盘工作总结简要回顾西安民乐园万达广场占地7.79万平方米，总建面28.9万平方米；项目08年12月12日奠基，09年12月19日如期开业。期间，得到集团领导及各部门的大力扶持与帮助，董事长、丁总裁、张总裁多次亲临现场指导工作；孙继泉、王信琦等集团领导长期驻扎工地；商管公司、万千百货等兄弟公司紧密合作；项目公司全员力抢工期。诸多因素，最终确保项目顺利开业。以下将对各分项工作做以简单的汇报：汇报简纲第一篇：开发设计第二篇：工程施工第三篇：营销推广第四篇：财务工作第五篇：成本控制第六篇：复盘反思第一篇：开发设计1、项目设计亮点：（1）

2、抛弃“插蜡烛”的建筑形态:“三代半城市综合体升级产品”，不再延用典型的“插蜡烛”形式，而是把商、住剥离，动静分区，更人性化诠释了城市的人本魅力。（2）庞大、复杂的商业梯队:商业体量大，业态繁多，仅可售商业超过4万平米，既有独立住宅底商，又有大商业外铺，楼上还有庞大的出租商业。设计、施工、运营、管理难度非常高，全面显示出集团布局和把控复杂商业的能力。（3）室内、外步行街:“回”字型室内步行街与“三纵五横”的室外步行街里外呼应。室外步行街规划与东京银座较类似，可有机吸引，也可有效疏导人流，是为世界商业先进的模式规划。重大意义：已不仅仅局限于项目开发，而

3、是真正意义上的城市运营商，对区域及城市发展产生巨大的影响。（4）天街:首创“三天”概念，建筑横跨城市道路，三层以上形成“回”字型连续的天上步行街，总长500米，真正“人在天上走，车在下面行”，大大提升了三层以上建筑空间的商业价值。（5）天梯:从1楼可直达5楼，垂直高度20.7米，水平高度43米，斜长48米，每部天梯小时输送顾客达9000多人，创造了“亚洲第一长”的直梯记录。古城市民称道：西安亚洲第一之“南雁塔喷泉，北万达天梯”。成为城市新的旅游景点。（6）天庭:是建筑的中心客厅，面积达2000平米，高度30米，采用了轻巧、空投的全拉锁幕墙结构，营造

4、了明亮、宽敞、大气的商业氛围。透明玻璃幕墙,可视性强,能够达到有效吸引，也能有机地将场内外氛围调合、联动。2、设计不足：（1）天厅、圆厅设计中未考虑活动电源、给排水等点位，不利于后期举行大型的旺场活动，而商管公司已根据需要自行加设。每周与商管、百货联合召开的协调会方式比较好，可以及时了解使用者的想法，并改进和优化方案，也便于工程竣工后的主力店移交，值得在后续项目中实施推广。（2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。建议：在以后项目中尽力考虑周全，留出库房空间。（3）地下二层垃圾房空间设计偏小，大型

5、垃圾车进不去，只能靠人力中转，加大了使用成本。建议：在以后项目开发中，要充分考虑使用的便捷性，如：模仿上海五角场项目建垃圾压缩站，并安装空调或设置排风系统。（4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费了大量的人力、物力。（5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。第二篇：工程施工1、施工中的经验：（1）开挖深度的选择：因大商业基础为筏板加柱承台，考虑到工期较紧张，将柱承台采用在筏板以上，这样即

6、节省人工又节省基坑开挖时间。（2）桩基采用预应力管桩：施工周期短，成桩可靠，及早给总包提供作业面。（3）步行街采光顶：由总包施工，缩短了施工周期，同时采用活动施工平台，减少脚手架的搭、拆周期，避免对后期的装修影响。2、存在的问题：（1）配电箱供货：货物申报和现场接收均由总包负责，落实共由三人组成，各管一段独立申报，没有统一汇总审核对后期汇总埋下了隐患。在供货中不但有同型号重复现象，而且有大量箱体遗漏现象。在设备安装完成后，总包未能有效地对成品进行保护，导致箱内配件大量丢失且不能及时修复，对工程的整体安装进度造成了极大的制约。（2）电梯安装：本次电梯

7、供货、安装由上海三菱电梯和广州日立电梯公司负责，两家单位在供货时均有不同程度滞后现象。主要问题：由于第一版图纸与第二版图纸的变化，工期非常紧张，工程专业工程师未仔细审图，导致2台电梯漏订。而施工单位现场交叉配合能力差，施工队伍实力薄弱，人员不足，对现场出现的问题不能积极主动解决问题。（3）供配电系统：本次设计供电总容量和目前实际使用容量对比大约有40%左右的富余，室内外照明系统回路设计的三极带漏电的开关回路，在实际使用中必须保证三相平衡，但在用于照明控制方面根本做不到三相平衡，所以根本无法使用，这是本次电气设计中的一个很大失误。建议：应考虑将此开关

8、改为四极带漏电型，或在前端不设漏电，在末端设漏电开关。（4）供货选择不统一：成本对厂家及品牌限定，各施工方都有自己的供货品