深圳某商品住宅区策划方案措施.doc

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1、目录前言---------------------------------------3第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况-------4一、宏观经济形势分析-----------------------4二、运行特征-------------------------------7三、供给状况------------------------------12四、销售状况------------------------------13五、价格走势--------------------------

2、----14六、深圳商品住宅市场客户需求分析----------15（一）客户基本特征---------------------15（二）购买时间置业次数---------------19（三）购买区域的影响因素---------------23（四）对住房的基本要求-----------------26（五）付款方式和月供款额---------------38（六）对物业的设备要求-----------------42第二部分：2000年市场趋势展望-----------------46一、总体态

3、势分析------------------------46二、趋势展望----------------------------47第三部分：福田区商品住宅区域状况分析----------50一、片区范围定义及概况简介----------------50二、福田区高层住宅市场分析----------------54三、香蜜湖片区概况分析--------------------57（一）香蜜湖片区基本概况---------------57（二）香蜜湖片区住宅市场现状概述-------58（三）香蜜湖片区

4、住宅市场楼盘特征分析---59（四）香蜜湖住宅物业发展优劣势分析-----64四、景田片区概况分析----------------------70（一）景田片区基本概况--------------------70（二）景田片区物业类型状况----------------71（三）景田片区物业类型分析----------------72（四）景田片区商业类型及网点分布----------73（五）景田片区未来规划--------------------74（六）景田片区商品住宅市场客户需求分析----

5、77（七）景田片区现存问题及应对建议----------78（八）景田片区的市场走向------------------80（九）景田片区内竞争概况分析--------------82总结------------------------------------108前言本报告是在实地调查及资料收集的基础上对深圳商品住宅市场进行分析研究，重点针对本项目所在的福田区，尤其是香蜜湖片区、景田片区的商品住宅市场进行调查分析和前景预测，以期为本项目的定位和日后的销售推广策略提供市场依据和有效的启示和借鉴作用。

6、第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况分析一、宏观经济形势分析1、经济增长稳定楼市复苏速度仍不尽人意*国家统计局预测99年国内国民生产总值(GDP)将达83190亿元，比98年增长7.1%左右；出口情况比98年的为佳。在2000年，政府将重点抓好国企改革、调整经济结构、支持科技进步、扩大内需等工作，国民经济将继续稳定发展。*亚太经济合作会议对亚洲各国未来两年（2000年、2001年）的经济预测仅有3%的增长，相比过去几年（98年以前）的亚洲整体增长目标有所下降，加上亚洲各国经济体制实际上仍存在各种

7、问题，人们对经济前景持审慎乐观态度。*亚洲一些国家或地区的经济状况虽有回稳趋势，但前景未见完全明朗。香港经济虽有复苏表现，但失业率依然高达6%，商业消费水平偏低。虽然香港楼市近期有利好消息传出，然而整体经济仍欠坚挺。*中国国内改革困难仍很大，下岗问题不容乐观，国民消费未见明显增长。*据统计信息局估计，99年深圳经济增长14%，较去年的15.8%下降近1.8个百分点，估计2000年整体经济增长为12%，深圳的经济增长速度继续有一定幅度的放缓。*99年11月～12月，中国与美、加、日等多国就中国加入WT

8、O达成双边协议，这些利好消息传出，有利于刺激楼市趋于活跃。2、银行信贷优惠政策刺激有效需求*99年6月11日，央行宣布金融机构贷款利率再次下调，其中存款利率平均减一厘，贷款利率平均减3/4厘。政府本次减息的目的非常明确，旨在通过货币政策手段刺激消费，启动住宅消费市场，扩大内需拉动经济增长。*99年9月1日，央行决定自99年9月21日起，各商业银行个人住房贷款最长期限由现行的20年延长到30年；个人住房贷款利率最高水平由年利率6.3315%降为5.58%，降息幅度达0.