不动产估价学网上考查课作业题.doc

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1、不动产估价学网上考查课作业题（201604最新版）一、名词解释（每题4分，共20分）1、其他附着物（其他定着物）：土地定着物也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管

2、线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地定着物。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。　　在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本书通常把房地产简化为包括土地和建

3、筑物两大部分。2、房地产的四项基本权能房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让给承租人来行使。　　房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。　　房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。　　房屋的

4、处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。3、房地产估价             房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。4、生地：生地是指完成土地征用,未经开发、不可直接作为建筑用地的

5、农用地或荒地等土地。 5、重建价格              重建价格也称为重建成本，是指采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 二、选择题（每题1分，共20分）1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的(   A)。A.类似房地产的交易　B.相同房地产的交易  C.相关房地产的交易  D.房地产的市场交易2.从卖方的角度来看，成本法的理论依据是(  B)。A.替代原理         B.生产费用价值论    C.预

6、期收益原理       D.价格构成原理3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用(  B )的方式支付。A.支付定金　　 　B.分期付款           C.一次付清　　　　  D.预付房款4.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用(   C)估价。A.比较法         B.收益法             C.成本法            D.假设开发法5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价(  B)。A.往往偏高     B.往往偏低     C.往往高于或低于市场价   D.也基本与

7、市场价吻合6.单纯建筑物的估算通常采用( C)。A.比较法       B.收益法       C.成本法                 D.假设开发法7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积(  C )。A.应与该宗土地的面积相等        B.可大于或小于该宗土地的面积   C.应与该宗土地的面积近似        D.应与该宗土地的面积保持一定差距8.在现实中，房地产的价格直接取决于其(  B)，而非花费的成本，成本的增减一定要，对(B)有所作用才能形成价格。A.市场成交价格    B.效用     C.开发成本       D