浅谈我国养老地产的发展前景.pdf

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1、宏观热点现代物业·现代经济2014年第13卷第2-4期浅谈我国养老地产的发展前景张斌斌（浙江工业大学，浙江杭州310023）摘要：2011年9月17日，《中国老龄事业发展“十二五”规划》发布。其中提到，“十二五”时期将面临着我国第一个老年人口增长高峰的到来，我国的人口老龄化趋势将进一步加大，形势将会极其严峻。与此同时，养老地产行业可借此时机迅速发展起来。本文将会分析人口老龄化带来的问题，引出养老地产的发展潜力。关键词：老龄化；养老地产；现状；发展前景中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1671-8089

2、（2014）04-0120-02引言根据国家统计局近三次人口普查和2012年的人口数据据统计，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将得出，人口老龄化在不断加剧，我国的老龄人口数量在快由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老速增长。从1990年以来老年人口数量翻了一番。年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。预计到2050年，60岁以上人口将会达到4.5亿左1养老地产的现状右。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社在我国，目前养老地产在房地产市场中是一

3、个颇具潜会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求力的行业。养老地产与普通地产又是有区别的，它同时将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到兼顾着市场和服务社会两方面。大家熟知的养老模式有福[1]2030年全国老年人口规模将会翻一番。利院和敬老院等，很少有人会提起养老地产。可是近些年根据国际上对于人口年龄结构的评定标准和我国近几来，越来越多的企业开始关注起这一领域，逐步进入居家次人口普查的数据来分析我国的人口老龄化趋势。养老。表1人口年龄结构划分标准目前我国国内的养老地产经营模式主要分为租赁、出单位

4、：万人售和租售结合三种。在以经济利益最大化的房地产行业人口年龄结老年人口系少年儿童人中，由于租赁模式的资金回收周期较长，因此此模式几乎老少比年龄中位数构数口系数不会被运用，只有以政府名义投资建设的一些公共福利、年轻型5%以下40%以上15%以下20岁以下成年型5-10%30-40%15-30%20-30岁公益项目才会采用此模式，更多的开发商会选择直接出年老型10%以上30%以下30%以上30岁以上售，从而在最短的时间内回收资金，这样一来就和普通的商业地产开发模式基本等同。然而，在租售结合的模式表2近三次人口普查中全

5、国老年人口结构表下，开发商的利润来源不仅仅是住宅的出售所得的资金，0-14岁　65岁及以上年份也包括配套的物业设施（例如医疗、护理）带来的其他效总人口人口数比重人口数比重老少比年龄中位数19901143333165927.7%63685.6%20.22%25.25益。上海亲和源养老公寓与杭州金色年华老年公寓均采用20001267432901222.9%88217.0%30.57%30.80[2]了租售结合的开发模式。20101340912225916.6%118948.9%53.61%34.50由于我国的养老地产起

6、步比较晚，国人对于养老意识20121354042228716.5%127149.4%56.97%35.10资料来源：根据历次人口普查数据整理。的态度还不够成熟，所以养老地产在各个方面存在很多不足，很多问题有待政府和社会解决。1、运营开发模式不成熟。部分项目实际上与普通地作者简介：张斌斌（1993-），男，本科，浙江工业大学。产并无多大区别，开发模式极其相似，这就产生了部分投–120–宏观热点张斌斌：浅谈我国养老地产的发展前景宏观热点机企业打着养老地产的幌子，变相地享受政策上对养老地的笼罩下，我国的房地产市场饱受各方

7、的质疑，同时国家产的保障，实质上并没有服务于社会养老事业。的调控在某种程度上也在制约着企业的发展。那么在这个2、配套设施不全。很多项目在前期规划设计中对整时候不妨转变角度，改变企业在未来的发展规划，涉足养体考虑很周全，可是实际运营中很多配套产业无法真正使老地产这个新兴的地产细分市场。在养老地产行业做大做用上去，例如适合老年人的生活家具和出行方式等。整个强，转变以前的住宅地产开发模式，使企业的发展又迎来养老地产的产业链相对不是很完整，甚至出现断层现象，一个新的高潮。很多相关产业都没有出现。从养老地产的发展现状来看，我

8、国的养老地产正处于3、人才与服务的缺失。目前的很多养老机构只是一起步阶段，各方面都很不完善，包括开发模式、运营模式味注重硬件设施的完善，缺乏对软件的重视，很多服务也和产业链管理方面都存在很多漏洞和待发展的地方，很多不到位，普遍存在着服务质量低、服务费用高的现象。整地方都需要学习或者引进西方国家的先进理念和经验。犹个行业也没有一套完整、统一的服务规范和标准。如