商业内购利弊探讨.doc

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1、宏光协和城邦项目商业内购利弊分析I前商业现状1、已具有条件：住宅底商预售证已到位商业销售需要基础条件1）招商工作前置一础工作，包括团队组建,招商政策、阶段任务目标需提前完成;2）销售模式确认——返租基础政策，确定后期整体商业如何运营管理；3）业态规划一础工作，确定商业整体走向及发展趋势；4）推广及预热声音，正常销售前需要此项工作；5）价格表及优惠确认一础工作，不确定无法开展销售动作；6）内购选房及签约模式一基础政策,不确定无法开展销售动作;7）基础物料部分——基础物料，缺项则无法开展正常接待工作；8）展示提升部分，为价格支撑附加部分，可稍缓；以上需求

2、条件目前均无明确确认标准或已完成，因此需加快节奏。前的客户梳理自项目进场至今共积累商业客户仅13组，数量相对较少，同时客户对于价格的关注度较高。四，价格体系说明>目前价格体系设定已经过充分论证,系数设定谩循商业规律；>底价部分及返租方式尚未能经过市场对匕匕验证，不具有实际可操作性。五、后期运营管理此批内购商铺在正式签约时必须按照甲方确定的《商铺委托经营管理协议》约定签署协议，在一定期限内交由甲方统一招商、运营、管理；否则对后期整体运营部署产生负面影响。六、招商工作前置未到位1.招商组织架构建立未到位2.商业案名及业态规划尚未确认3.返租销售模式确认4

3、.基础物料部分（电子沙盘、基础物料折页、置业计划单、VI、投资手册）未到位5.展示提升未到位七、商业内购弊端分析（一）商业销售准备工作尚未启动分垢平估:>商业销售工作大部分未确认，没有具体统一标准，无法正常与客户沟通，（返租政策、主题定位、业态规划、招商主力店等）>商业销售工作大部分未启动,无法形成统一有效的模式,对后期销售造成混乱;（价格体系、基础物料、房源及签约模式、后期运营管理）（二）客户量不足1.目前梳理意向客户仅13组,且购买意向一般；2.无确认标准,同致行沉淀商业客户梳理工作未开展，客户群不能扩大分析评估:>开启内购则成功销售较少房源，且

4、形成房源散乱现象，不利于后期销售；>返租模式未确认，客户购房后后期运营管理存在漏洞，造成混乱。%1,商业内购有利分析（-）目前年前任务冲刺面临困难，开启内购可迅速回款一部分，预计1000万；（二）开启商业内购可圈定年前此部分客户，以免时间长客户流失；（三）开启内购可对市场进行试水，测探本案商业价格的认同度及返租销售的市场认可度。九，具体建议综合以上各项，内购开启与否，需慎重考虑。宏光协和城邦项目组2015年1月6日