重庆商社・渝南购物中心商业定位暨业态业种规划报告.ppt

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1、『商社·渝南购物中心』商业定位暨业态业种规划报告重庆业信商业管理顾问有限公司呈报二零一零年十一月项目面临的困难及需要解决的问题4目录项目商业定位15项目业态业种配置项目楼层功能分区235租金预估项目商业定位1本项目的商业定位宏观层面的考虑：1、巴南区商业现状：巴南区商业发展落后，以传统商业格局为主，城市景观及商业形象欠佳，缺乏百货及购物中心类型的现代化商业形态。2、巴南区的发展：成为重庆主城区重要的商贸流通中心；成为重庆南部地区的商务中心；成为中国西部公路物流中心；都市的休闲中心。十二五期间巴南区域地位得到极大提升。3、区域人口在2015年前数量会增加至100万

2、，人口城市化率会极大提高，消费能力增强，消费观念更趋都市化，其他区域现代时尚的商业卖场受到大众追捧。定位背景综述定位背景市场条件因素从宏观层面来说，巴南区经济前景看好，政府欲将其打造为重庆主城第七大商圈；巴南区的零售商业以鱼洞商业中心为代表，本项目的成功运营可一举成为本区域商业中心领导者的角色；本项目可以作为区域性商业中心来发展，其重点是：以购物、餐饮、休闲娱乐为一体的复合型商业。本项目附近的『协信巴南购物中心』对本项目商业定位存在一定程度的影响，必须从定位上、市场诉求上做出有效区别。本项目商业定位要既能满足本区域所流失的中高端消费需求，又能适度地倡导、展现代商

3、业文化，并重塑落后于主城其它区域的消费观。目前巴南区商业地产开发呈逐步升温态势，未来五年内将有大量商业物业供应，本项目将面临严峻的竞争考验，未来的竞争威胁不确定因素较多；地块所在新市街沿线商业及商圈商业主要业态为大卖场、专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，同时鱼洞整体商业格局仍以沿街底商成市的传统商业模式为主，在定位时需要进一步提升。项目先天条件本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段前景看好；项目位于传统商业中心，而非新兴区域，本区域作为一个商业中心，市场要素齐备，对一

4、个商业中心的提档升级比打造新市场的时间要短，难度相对小。定位背景定位的原则与巴南区鱼洞经济发展、历史文化及消费水平相协调，立足该区域现实消费状况。在此前提，去提升巴南区的商业品质，为巴南市民引入一种全新的生活方式；与本区域现有商业和本项目主力百货错位配合，避免同质化竞争；购物中心的商业定位与项目中住宅、公寓产品实现价值互动，由购物中心价值推进项目整体价值的提升。经营收益是现实价值，资产增值是预期价值，资本运营是长远的最大价值。做“活”人气做“好”价值做“牛”品牌我们将本项目定位为区域性的，时尚的，家庭消费为主题的购物中心，上述定位是从以下三方面考虑的：区域性定位

5、：巴南区距离主城各区较远，所处地理位置决定了其商业辐射能力有限，主要消费人群仅限于本区及巴南周边居民，形成一种典型的区域经济；时尚性定位：巴南区商业发展落后，本项目通过适度超前的时尚定位与现有商业及本项目主力百货形成差异，同时为巴南区期引入一种全新的生活方式；家庭消费定位：从巴南区人口构成来看，外来人口偏少，以本地区人尤其以本土化家庭结构为主，家庭消费作为本项目的重点消费客层，这将使本项目在运营初期得到有力的消费支撑。主体定位市场功能定位项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能餐饮功能购物功能其它功能服务功能多业种、小规模、功能复合，集购物、餐饮、休闲、文化、娱

6、乐、服务为一体的多种功能。市场形象定位硬件方面：1、外立面强调现代感与时尚感，内部景观突出休闲与体验；2、设备设施能够充分满足商业功能的需求，物业条件的优化与超前能充分满足商铺功能在未来运营调整中的可变性；3、动线设计科学合理，使平面交通与垂直交通人性化，具备较强的舒适感。软件方面：1、打造服务意识强烈的专业商业运营团队，形成本项目特色化经营管理；2、提供高品质的商业物业管理，为商业运营“保驾护航”；3、塑造具有商社集团品牌号召力的企业文化，从而为将本项目打造为品牌商业物业奠定坚实基础。客层定位主要居住在项目所在商圈内或商圈之外的次辐射地带收入水平中等或中等偏高

7、、消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口本项目业主也为其中消费群体之一目标市场定位包括两方面，即目标区域定位和目标消费群定位。本项目立足辐射巴南区，满足全客层的一站式购物体验消费。主力消费群重点锁定有消费实力的中青年中端时尚消费客群及家庭消费人群。目标消费群体根据巴南区目前经济发展状况及对未来几年的预期，结合鱼洞市场调研分析及商业经营者访谈，本项目商业应定位为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：时尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。项目各

8、专业店、专卖店以时尚化、