苏州吉祥酒店式公寓提案报告(定).ppt

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1、全程理念全程服务NCRCO.新润城置业——本报告的逻辑思路苏州房地产市场分析本项目产品分析项目主题定位分析项目营销策略建议苏州房地产市场分析本项目产品分析项目主题定位分析项目营销策略建议08年苏州房地产市场销售情况分析08年苏州房地产市场相关政策分析板块沧浪区金阊区平江区园区高新区吴中区相城区成交套数（套）137296354934542338257成交面积（㎡）175162894133473114646589735260132005成交均价（元/㎡）9200750072008900700068006600

2、成交套数合计套数：2858面积：33万㎡，均价7450元/平米苏州房地产市场各片区成交分析表A4月成交汇总——数据来源365房产网成交量上看，本月市区成交量较前期有了明显的提升，各个区域已经明显开始放量，4月共有24个新老楼盘上市，上市主力均依然来自于园区。从上述图标我们可以发现，园区和新区占苏州市场总成交量的很大的比重，究其原因，一是主城区限高，供应房源较少，其次沧浪区、平江区规划重点在区间交接，地块规模很难提升。园区作为开发地块，有着全新的规划定位，价格和成交提升很快。区域成交套数（套）成交面积（平方

3、米）成交均价（元/平方米）金阊区16716431.156248.14沧浪区33436798.266993.43平江区50539451.155339.67园区942113679.759145.66高新区67865812.965338.92吴中区51672527.867947.20相城区83177960.585338.88表B5月成交汇总——数据来源365房产网从整体市场销售行情看，中小户型出现热销，打折力度成为项目去化的重要因素，开发商品牌、实力、口碑以及地段都成为去化至关重要的因素。各区成交情况均有所增长

4、。其中园区依靠在消费者心中强势品牌地位和产品优势，依然占据榜首；而相城区依靠个别新开楼盘的热销和部分政策性住房签售的支撑，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金阊区由于区域内新增供应不足，区域成交量已经连续两月呈下跌趋势。从图表中数据我们可以看到园区和吴中的成交比例在上半年的住宅成交面积中占有很大的比重，新区、相城区和古城区的成交总体比重相差不大。从左图表中数据我们分析得出，园区和吴中的住宅套数成交量所占较大比重,接近50%。而其余片区的成交套数的比例相差不大，吴中区的成交偏小，这与供应量不无关系。从上图表分

5、析来看，总体的住宅成交价格呈上扬态势。07年5月至年底，增幅明显，增幅达到1600元。进入传统的年终谷底，成交价格有所滑落，2月下滑幅度较大，接近去年5月份水平。进入08年上半年销售黄金期段，价格继续走高，一度达到高峰。由于5月份统计数据不全，表中价格有所滑落。整体价格在08年有所回暖，但未来市场方向取决于政策走向。苏州住宅市场成交均价走势苏州08年上半年区域成交价格从上图表分析来看，各片区价格相差较大，其中由于园区的区域优势，区域均价一枝独秀。吴中片区价格也接近了8000左右，前景看好。古城区价格区位居

6、中，但上涨空间非常大。新区和相城区的均价相差无几，区域力量不可小视。销售数据来看，苏州楼市有回暖迹象，成交量有明显提升;目前苏州楼市现状是楼市不温不火，房价出现僵持状态;住宅销售与去年同期段相比，没有呈现继续走高趋势，房价拐点虽不明显，但市场环境竞争将会越来越激烈。总结宏观市场政策解读2007年对中国房地产行业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇；上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策的相继出台，各类于民生息息相关的热点文体不断出现。使得一线大城市不断

7、上涨的房价得到一定的抑制。也使得中国房地产发展的步伐变得更加文件。走过2007年，让我们一起回顾那些让人兴风、让人无奈、让人震惊的房地产调控政策。——07年市场政策回顾——07年市场政策回顾央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日、12月21日已经连续进行6次加息。并且10次上调银行存款准备金的利率。按揭置业是投资置业者购买房产的主要方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住

8、房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。07年中国家税务总局和财政部批准首批包括北京、河南、福建、天津、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税运行。宏观市场政策解读——08年苏州市场政策解读建设部重申：新批商品房建设面积70%需90平方米以下；苏州银监局：六项新规剑指“二套房贷”漏洞。各大银行严格界定二套