春天大厦市场营销策划报告.ppt

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1、春天大厦市场营销策划报告序言春天大厦地处内蒙古自治区乌兰察布市集宁区，位于恩和路与乌兰路交汇的中心广场东北侧。属商业黄金地段。春天大厦以此为依托将建成一个总建筑面积为28000平米的商场和写字楼的综合性物业。通过市场分析我们有理由相信本案将成为集宁区的标志性建筑，并开创集宁商业地产的新纪元。营销目标：两年内售罄该物业销售均价：4000元/平方米（建筑面积）其中写字楼：2800元/平米（建筑面积）商场：4666元/平米（建筑面积）7871元/平米（使用面积）本策划案的基本阐述框架：设定策划目标从市场中找到实现策划目标

2、的路径（市场分析）服务及形象差异化设计成交流程设计PART市场分析1从市场中找到实现策划目标的路径衡量一个项目是否能售罄并最终达到盈利目标，需要在市场中找到切实的数字依据。而市场中关于购买力、竞争对手、广告、政策等等的信息不但不能使我们对市场有一个准确的判断，而且信息权重不清、种类繁多，产生“信息晕眩”，导致判断发生偏离。至此我们需要将所有的信息“合并同类项”，科学地导出一个只有一两个变量的关系式，并研究它们的变化，最终得出项目售罄的市场依据。从市场中找到实现策划目标的路径盈利关系式：在集宁区会有多少个商家将经营地

3、设置在春天大厦后，会使他们赚到更多的钱。从市场中找到实现策划目标的路径对于本案来说在集宁区的27万人口中，项目应该以什么样的竞争力促使约300个商业买家在此经营。在对本案进行了竞争力评估之后，如果竞争力不足以支撑如此数量的买家，就需先用“业态分布设计”或“包装”等手段将项目的竞争力提高之后再进行推广和销售；如果竞争力足够，则可以直接进入推广和销售环节。本章节所撰写的《市场分析策划案》就是为了寻找上述答案，并为后面的策划内容提供精确的目标的战略策划。从市场中找到实现策划目标的路径以现有的市场条件，如采用一般的营销手段

4、，商家会认可7871元/平米的价格吗？从市场中找到实现策划目标的路径通过对本市鞋业的经营收入分析，以目前项目的状况，我们的一层该卖多少钱经营收入：经营收入是指每平米的营业收入减去每平米的租金所剩的余额。经营收入的好与坏代表着经营方的直接利益。不管经营者流水怎样、成本怎样、租金怎样，只要一个商场的经营收入最高，他就会义无反顾地加盟。他们的加盟会联动投资市场和购买市场。所以精确地计算出各部类在集宁各商业街的经营收入也就找到了本案售罄的答案和相应的竞争策略。从市场中找到实现策划目标的路径恩和路男女皮鞋（由于鞋业主要分布在

5、恩和路，对于鞋业的分析我们只针对恩和路）总营业面积：3100平米总流水额：2263万/年商家数量：30个平均商家使用面积：100平米平均租金：4.2元/平米/天经营收入=总营业额/总营业面积—平均租金=15.8元/平米/天男女皮鞋品牌店由于在集宁区其他商业街所占比例很小，故其他商业街的经营状况在此不作为参考数据。从市场中找到实现策划目标的路径如果春天大厦一楼以品牌鞋类为主要经营品类，那么市场允许我们以10767元/平米的价格售罄。市场研究结果一：由于春天大厦品牌鞋店营业面积为600平米（来自三和公司策划案），恩和路

6、实际的鞋类营业面积为3700平米。如果我们也经营与恩和路档次类似的鞋类品牌，那么恩和路的鞋类实际经营收入将降低为12.56元/平米/天。我们要想售罄600平米的鞋类面积必须使经营鞋类的商家的利润增加8%——9%，那么意味着租金必须下跌1.25元/平米/天即租金将是2.95元/平米/天。合理的售价应为10767元/平米。从市场中找到实现策划目标的路径通过对本市女装的经营收入分析，以目前项目的状况，我们的二层该卖多少钱？恩和路女装：人流量：22000人/天总营业面积：6900平米总流水额：4230万/年商家数量：87个

7、平均商家使用面积：64平米平均租金：2.85元/平米/天经营收入=总营业额/总营业面积—平均租金=13.9元/平米/天从市场中找到实现策划目标的路径民建路女装人流量：10000人/天总营业面积：3100平米总流水额：1250万/年商家数量：50个平均商家使用面积：62平米平均租金：0.88元/平米/天经营收入=总营业额/总营业面积—平均租金=10.2元/平米/天乌兰街女装人流量：15000人/天总营业面积：500平米总流水额：126万/年商家数量：10个平均商家使用面积：50平米平均租金：1.94元/平米/天经营收

8、入=总营业额/总营业面积—平均租金=4.96元/平米/天从市场中找到实现策划目标的路径如果春天大厦二楼以中高档女装为主要经营品类，那么市场允许我们以6752元/平米的价格售罄。市场研究结果二：由于春天大厦女装营业面积为1976平米（来自三和公司策划案），恩和路实际的女装营业面积为8876平米。如果我们也经营与恩和路档次类似的女装品牌，那么恩和路的中高档品牌女