钟庭军专栏：超越自身局限，客观观察房地产现象-论文.pdf

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1、钟庭军钟庭军专栏薯住房和城乡建设部政策研究中心副研究员，经济学博士。超越自身局限，。客观观察房地产现象观察现象，是分析现象的第一的世界，而管理工作仅是其中的一个小励目的之下，各主体行为容易变异。步。观察现象有时是和分析现象同时部分。如何获得对房地产世界的整体客如何从这种多元性和复杂性中看出发生的。但并不是每个人都能做出客观认识呢?我们首先必须了解房地产行事物发展的规律?观观察，观察者必须有一定的知识结业存在哪些主体以及管理主体、经济主第一，要善于判断各类现象之间的构，才能把已有的经济现象纳入自己体之间的联系，房地产研究所涉及的主联系。现象是复杂的，纵横交错，要善的知识结构

2、，获得一定合适的位置。体多样性以及关系复杂性远甚于其他学于建立各种房地产现象之间的联系，否只有受过一定的专业训练的观察者才科的研究对象。则我们出台的政策可能是“头痛医头，能较为客观地观察房地产现象。即便研究对象的复杂性和多样性。第脚痛医脚”。譬如限购令与商品房供给如此，一个受过正统经济学训练的学一，主体多样性。房地产研究涉及三类结构、市场秩序是否有着内生的联系。者，也可能观察失误。此所谓“失之主体：政府管理部门、企业实体、个体在逻辑上我们可以这样推理：如果对投毫厘、谬之千里”。作为一个观察购房者。广义上的政府管理部门包括规机者进行限购，那么剩下的仅仅是刚需者，我们姑且不探

3、讨他所应该具备的划、建委、国土、税务、银行等部门；和改善性需求，开发商为了满足这为数各种门类的知识，仅仅探讨他应该从企业实体包括房地产开发公司、中介公不多的需求，必然要调整供给结构，这哪些方面获得新知以及研究立场。司等。房地产研究不像农业经济研究，种供给结构的调整要到两三年后才能显对农村农民的田野调查相对容易，农民现出来(由于房地产开发周期性导比较乐意告诉调查者实际情况。而房地致)。其实90／70政策难以推行下去，就一、房地产主体多元化和复杂性产研究却涉及不同的购房者购房行为，是遇到了市场力量阻碍(当时是不限一个房地产管理官员，即使从基层特别是富有购房者、炒房者，这些投资

4、购)，开发商为了迎合富有的消费者必做起，熟悉房地产管理的各个环节，当者、投机者对外来的调查者通常抱有警然开发出大户型，造成90／70政策在现实然有很多人认为他会很熟悉房地产情惕、排斥甚至敌意的态度，这也是难以中碰壁。只有理解了这种逻辑关系，才况，他本身亦会觉得如此。但是这种认深入调查他们的购房行为与购房模式的能找到限购令这把钥匙。如果限购令实识上的误区往往会误导实际政策。房地主要原因之一。第二，主体关系复杂施两三年之后，我们仍然需要观察市场产世界是多元的，即便他熟悉某一环性。指不同主体之间的关系复杂性，譬供给结构是否发生预期变化，逻辑推演节，而仅仅熟悉某一环节而已，他想要

5、如商业银行既是管理部门和国家宏观调的结果一定要在实践中得到验证。熟悉其它的环节。会遇到各种各样的控政策执行主体，又是谋取自身利益最第二，尽量拓宽我们的观察视野。“玻璃门”，阻碍他对整个房地产世界大化的企业实体，这种身份双重性增加实践中的房地产现象丰富多彩，但是进产生整体的认识。房地产世界是多元化了宏观调控的难度。特别是在不同的激入我们的研究视野也仅仅是极少一部72一专栏t===房地产相联系的行业可以分为房地产开。__=_J发、房地产中介、物业管理、建委系统、国土系统、银行住房按揭部门等等，只有熟悉这些部f-J~D环节，我们才可以真正了解房地产是如何在国民经济中循环的。但是

6、每个人在这个世界里，经历和认知能力都是有限的，除了他所处的某一个行业某一个细节，他了解得比较详细之外，其他的就是无知的黑色海洋”。分。大量重要的、新鲜的房地产现象有决算、工程质量管理比较熟悉；如果在知识是无穷的，且处于不断变化之中。待于去挖掘去发现。譬如关于中央和地房地产开发部门呆过，他对如何跑“四为了加深对房地产世界的认识，多接方在房地产宏观调控中的权责关系；房证”、如何处理和地方政府关系比较熟触、多调研，保持谦虚的态度是首要的地产各项制度的引进以及变异追踪；民悉；但是对于绝大多数学者来说，都相和必须的。间资本在房地产市场中的存在形式等对缺乏在房地产企业、相关政府机构就

7、其次，每一个学者出身不同，对不等。这些都是属于重要的房地产问题和职的经验，其认识房地产现象的能力则同的购房行为认知的差异很大。譬如有的房地产现象，但是仍未受到重视，有待大受约束。与房地产相联系的行业可以学者在政府研究机构就业，有的在高校教学者将其提炼出来，利用科学的分析框分为房地产开发、房地产中介、物业管书。这两种学者都有共同的认知基础，因架进行解析。有的现象难以用经济学来理、建委系统、国土系统、银行住房按为他们的生活经历和工作经历以及购房经解释，必须要借助诸如心理学等更多的揭部门等等，只有熟悉这些部门和环历都是类似的。从收入