亚运新新家园市场定位报告.ppt

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1、奥运新新家园 市场定位北京京伯房地产开发有限公司 营销部 2000年6月3日一、北京住宅市场近期动态据1季度的伟业指数显示,北京市中低档住宅价格稳中有降,高档住宅价格略有上涨;位于商务区周围投资型物业高品质登场,供应量增加,如世贸公寓、富景苑、华普中心、瑞城中心、阳光100、第一商城等;小高层板式住宅成为住宅的市场热点。迫于市场竞争的压力,新推出的产品多为9--14层的小高层板式住宅,高层塔楼的住宅产品供应量下降;自去年开始,别墅市场重新启动,各项目销售势头良好。新推出别墅产品的密度降低,户型、环境、品质、配套明显好于老项目;各种房地产专业网站如雨后春笋般出现,许多综合性

2、网站也加强了房地产板块的内容,已有房地产网站纷纷改版或推出新的形式(如网上拍卖等)。可见IT行业正逐渐同传统行业接轨。营销花样不断翻新,包装成本增加。制作项目的网页、光盘等已很普遍,美林花园还做了长达100多页的《置业手册》;开辟以旧换新业务,试图拉动市场。继华远之后,广华轩和莲香园在展会期间也推出以旧换新的业务;二、多层及小高层住宅市场分析1、区位分布2、市场综述这类产品符合北方地区居民的习惯。依据北方人的生活习惯,乐于居住在正南正北、通风透气、阳光充沛的多层及小高层住宅中;由于北京市区内土地价格居高不下,在市区内多层住宅属稀缺产品,大多是中央和北京市各大机关、企业自建

3、或委托建设的职工住宅或由于规划限高而建;近期迫于市场压力,板式及点式小高层住宅供应量明显增加,如东润枫景、嘉铭园、大西洋新城等;市区内多层住宅销售价格比同地段高层塔楼价格高出500--2000不等,销售形式一致看好;总结:多层和小高层等比较符合人性化,属体现以人为本的住宅产品,成为市场新宠。不少发展商也紧追市场热点,放弃面积的追求,力争做好的品质优秀的产品。尽管这类产品目前比较稀缺,但可以推断这类产品在未来几年将变成更加大众化更加成熟的产品,并且竞争也会逐渐激烈,目前这类产品的不可替代优势也将慢慢消失。因此做住宅产品一定要有前瞻性。3、个案分析 嘉铭园聘请国际名师进行产

4、品设计,多为小高层版式围合住宅;社区有大量名贵成树;产品具有价格优势,现推出住宅均价5380元/M2;社区成规模;户型方正、使用率高;绿色家园一期均价4900元/M2;户型进深小呈两段式布局,做到户户朝阳;小区绿化率高,紧邻万亩绿化带;价格适中;售楼处包装新颖;万科城市花园百合园均价6100元/M2;产品设计新颖、人性化;成熟社区,配套齐全;物业管理好;怡美花园规划为5.5层多层住宅及9层板式住宅,总建筑面积15万平米,目前均价4300元/M2;建筑立面新颖,户型方正、实用;枫丹丽舍总建筑面积23万平米,产品为法式风格的5层公寓及3层的连排别墅;公寓均价3800元/M2,

5、连排别墅单价为5600--6500元/M2;户型设计较差;天秀花园总建筑面积28万平米,一期均价4300元/M2,二期均价6300元/M2;二期立面较新颖,且规划了大面积湖面;水质好,采用了地板采暖等新技术;;美丽园总建筑面积20万平米,均价5900元/M2;纯多层住宅社区,六层带电梯,规划较合理;项目包装较到位;价格适中,物业管理费较低;4、以上竞争个案与本案的比较分析(1)与之相比如果本案规划为多层社区可能面临以下问题:同一地区此类产品价格偏低的问题;多层小高层供应量逐渐增加,市场竞争更加激烈的问题;小高层产品在实质上与多层的差别并不大,但由于其进深小通风好,户型似乎

6、更有优势;小高层栋距比多层大,组团环境和楼间庭院的设计空间更大一些;(2)鉴于以上问题,建议:奥运新新家园作为亚运村地区的更新换代产品,从产品定位上,仍旧立足于建设低层、低密度、高绿化率的住宅,并且应突出低层概念,使产品从本质上与一般多层和小高层产品划清界限,所以产品规划尽量少做6层这种多层住宅的极限产品,以3、4层、4层半产品为主,有少部分5层、6层产品,塑造一个北京市区唯一的的低层社区。三、别墅市场分析1、市场综述市场重新启动,销售势头表现良好;配套日趋完善,环境优势明显;供应量相对较大,竞争依旧存在;东贵西尊北多南少;三、别墅市场分析1、市场综述市场重新启动,销售势

7、头表现良好;配套日趋完善,环境优势明显;供应量相对较大,竞争依旧存在。据不完全统计北京市产品品质好、总价在150万--700万的别墅产品供应量达1500套左右;环境好、产品品质好的别墅由于区位的差异价格在1000美金--2500美金/M2不等;别墅产品的客户群相对集中,多为国内投资者、企业老板、律师、教授、艺人、自由职业者等,除如静之湖等区位较远的别墅外,其他别墅都为第一居所;近期开发的别墅产品的规划设计、户型设计、立面设计、景观设计明显提高,建材品质高档,配套设施齐全;别墅分布东贵西尊北多南少;近期开发的别墅,多引入水景概念

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