2013年_万科_上海_万科城花新园住宅项目营销计划,营销推广方案.ppt

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1、万科城花新园项目组201211万科城花新园2013年营销计划报告架构报告架构Part1市场情况分析Part22012年工作总结Part32013年工作计划1.整体市场2.竞品市场1.销售总结2.产品总结3.费用总结1.目标分析2.推售思考3.蓄客计划4.推广策略3.客户总结5.拓客执行市场情况分析1.整体市场2.竞品市场Part1关键字：调控、刚需、价格2.2012年闵行市场回顾现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。市

2、场开始回暖区域整体月度价格呈现下行趋势，10月月度成交价格相较1月下浮20%。区域市场2012年前10个月供需比为1.1：1，整体新增供应量略大与成交量。2012年，区域市场自3月份开始回暖，3~10月份月度平均成交量6.3万方。3.2012年竞品情况回顾竞品标图●新虹桥雅苑●碧林湾三期●贝尚湾中大九里德●●万源城●本案●古北新城二期主力房型：96~112M²二房、97M²、133~151M²三房成交均价：31956元/M²主力房型：87~121M²二房、123~142M²三房成交均价：18929元/M²主力房型：83~107M

3、²二房成交均价：20650元/M²主力房型：85~90M²二房成交均价：24006元/M²装修报价：3500元/M²主力房型：73~92M²二房成交均价：22898元/M²主力房型：72~88M²二房、88~92M²三房成交均价：33207元/M²装修报价：3000元/M²项目名称m<=7070170古北新城二期00171435100万源城64545560123贝尚湾43142003800中大九里德023210560碧林湾三期01529

4、01542新虹桥雅苑6155261200项目名称一房二房三房四房其他12年去化套数去化率12年去化套数去化率12年去化套数去化率12年去化套数去化率12年去化套数去化率古北新城二期──3150.82%4542.45%────万源城──20871.48%33244.09%00.00%00.00%贝尚湾4330.28%14237.67%3880.85%00.00%──中大九里德──2629.89%1418.67%619.35%──碧林湾三期00.00%5924.38%1768.00%00.00%650.00%新虹桥雅苑916.98%

5、6522.11%1726.98%──00.00%主要竞品去化房源房型分布主要竞品去化房源面积分布首置刚需的二房、小三房和刚改的三房为去化主力72~90M²的二房、85~95M²的小三房和95~110M²的三房为去化主力3.2012年竞品情况回顾由于万源城的热销，竞品市场表现为以80M²左右的两房和90M²左右的小三房为去化主力，面对的客群为首置刚需客户；另外，130~140M²左右三房也受到一些再改需求的客户的青睐。项目名称一房二房三房四房其他古北新城二期─3061──万源城─8342111贝尚湾98235924─中大九里德─6

6、16125─碧林湾三期46183816新虹桥雅苑4422946─4市场可售房源房型分布项目名称m<=7070170古北新城二期026821450万源城3464313023贝尚湾91242009242中大九里德034261547250碧林湾三期501216452592新虹桥雅苑4140158532704市场可售房源面积分布3.2012年竞品情况回顾目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三

7、房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两房项目名称推盘活动优惠政策古北新城二期2012年9月1日开盘推100套96-112平米的经典2房、133-146平米3房、151平米4房；无毛坯，均价32000元/平10月1日加推22套3房无无万源城3.24加推2期限量精装特价房源，为88平米3房无均价32000元/平，装修标准约3000元/平5.19开盘推90平精装房前50位订房送奔驰SMART一辆，并可享受优惠价7万元购置产权车位均价38000元/平，装修标准约3500元/平，开盘9

8、2折优惠，并赠送5-6平面积8月18号加推71平精装2房购房可享受5万购置产权车位的优惠均价35000元/平，装修标准约3500元/平贝尚湾8月5日开盘推出65-89平精装1房和2房无均价25000元/平，装修标准约3500元/平贝尚湾于10月13日加推100套