湖北孝感旧城改造项目物业发展建议提案.ppt

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1、湖北孝感旧城改造项目物业发展建议深圳市卓尔房地产代理有限公司1目录一、旧城改造与城市升级发展之间的关系二、旧城改造的特性研究三、都市综合体的产生和特性研究四、项目规划设计建议五、项目营销推广建议2一、旧城改造与城市升级发展之间的关系3旧城改造是城市升级的必要过程城市化进程扩大城市规模：在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1

2、978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造4二、旧城改造的特性研究5旧城改造中的分类旧工业区改造旅游度假区改造历史文化保护区改造城中村改造旧城改造港口、码头改造旧城商业区重建与改造旧城居住区改造中心区改造本项目属于旧城居住区的改造，奖面临着巨大的机遇和调整，对于我们提出了更高的要求。6旧城改造研究思路改造评价如何判断改造是否

3、成功改造模式如何改造改造主体谁来改造改造影响改造会造成什么影响改造目标改造成什么改造条件为什么能改造改造原因为什么要改造旧城改造研究体系旧城改造要解决的问题7旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地8旧城改造目标提升城市形象，完成城市升级完善城市功能，成熟城市配套城市结构合理，产业布局得当集约利用城市土地，提高土地利用效益改造目标9发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十

4、分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。10三、都市综合体的产生和特性研究11特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改

5、造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征

6、4城市更新旧城改造催生都市综合体12都市综合体定义多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑13CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位都市综合体可以存在于14CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图15都市综合体开发与运作管理都市综合体的定位依据消费者分析方法内容都市综合体的整体规划主要物业体量的分析交通组织空间布局环境景观设计资源整合整体定位商业业态研究开发16面对都市综合体，我们还需思考的问题地块价值的研判与分析都

7、市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题……17都市综合体的发展趋势对区域经济具有标识性对城市中心具有强化作用有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象功能上具有多样性信息交流快捷未来都市综合体的特点18对都市综合体的操作理念充分考虑都市综合体与城市规划、城市环境、城市经济的发展性关系需要庞大的资金规模充分挖掘都市综合体的社会价值与政府及社会各界广泛的参与度需要科学的综合管理能力19四、项目规划设计建议20现行城市建设存在的问题（一）过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下；

8、（二）片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；（三）过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；（四）规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。21香港的城市建设经验规划合理；功能空间的有机复合；良好的管理——效率、繁荣22新加坡的城市建设经验强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适