旧城改造策略及建议.pdf

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1、旧城改造策略及建议旧城改造策略及建议——不同类型旧城改造项目比较研究旧城改造的成功案例不乏其数，但总体而言，在我国实践情况仍不容乐观。探其缘由，缺乏通盘考虑，单一、局部、片面地进行开发是其主要原因。旧城作为城市空间体系的子系统，它的改造、更新、复兴与整个城市的空间结构休戚相关，不同类型的城市或区域，其更新重点、改造模式、运作机制等都不尽相同。下面对旧城片区的特征作一分类分析，以寻找出成功的改造策略建议。类型一：城市中心区——功能多元，高端引领通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主

2、要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。最典型的案例便是：早期上海市卢湾区、静安区、黄浦等中心城区进行的旧区改造。城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆

3、迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构

4、，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，请参看第8页重要申明®Copyright©WISENOVA.AllRightsReserved.第1页共9页旧城改造策略及建议在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹

5、地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。表1：城市中心区的商业改造案例商业区改造概述城市商业中心改造要点南京路有巨大的人流量，但是陈旧的综南京路拥有广大的客源市场，可以确合百货商店明显脱离于当今趋势和全保传统商业街上商铺（特别是老字号）上海南京球化模式。商品、陈设也毫无生气，此能够在市中心高昂的费用要求下生

6、路外区域内几乎没有基本的休闲娱乐场存，因此改善区域内的物业品质才是所，造成人流无法变成利润流。重点由于环境、交通的制约，黄兴路步行街由于整体消费水平以及交通环境的限有相当部分的商业项目目前是在惨淡制，项目采取了“拆除重建”以及收长沙黄兴经营，如黄兴南路步行街二、三楼物业回土地重新分配给开发商的极端模路招商率极低，但是步行街商铺租金却异式，商业物业公共区间社会化后，带常高来了消费人流和可观的效益。资料来源：五合智库搜集整理从上述产品和案例可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大

7、的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙

8、、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的请参看第8页重要申明®第2页共9页Copyright©WISENOVA.AllRightsReserved.旧城改造策略及建议发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程