沈阳福盛局项目营销计划方案.doc

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1、福盛居项目营销推广方案前言福盛居项目整体营销推广部署方案，是我司按照圣文房地产开发公司的总体规划及总体战略思想，结合圣文地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为福盛居项目全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查、分析、研究的前提下，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的系统性方案。本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。营销推广方案主要包括整体及各阶段销售策略、

2、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。推广思路本项目规模较小，总体推盘策略上不准备分期。但是在形象包装和推盘过程中，侧重点应有所不同，总体上强调顺应市场趋势与本项目特点相结合，前期形象宣传以现场包装和软性宣传为主；开盘前后为宣传的重点时期，包括报纸、车身、挂旗等一系列广告全面跟进；持续期公关活动与广告同步跟进；与周边各项目的竞争应“避其锋，借其势”，可适当进行整体板块的炒作，强调双赢共荣，共同打

3、造好城北高尚住宅片区。一切为销售服务房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。比如，一个10万平方米的项目，以3000元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以5000元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。同时，时间将带来很多不可预见的风险。看一看这些耸立在国内大量的滞销楼盘，大多数都是因为无法规避风险而带来的，百分之几十的预计利润只是一场空想。发展商最大的风险是时间，其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。所

4、以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。而且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制订营销推广策略时，具体采取的策略分为对企业外部和对项目自身的策略所要采取的策略两个部分。对企业外部的策略1、开盘之前创造“路人皆知”的强势品牌。如今是信息时代，信息的传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为，如果广告投放达不到一定量及形成较强的势，则无法使受众迅速、有效地接收到项目信息。因此，我司将根据福盛居项目工程进度和销售进度，集中火力在销售之前不断地加大广告投放力

5、度，以较为大量地宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定声势宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。2、成为市场的焦点与热点。房地产项目若要拥有一个成功的销售期，最重要的指标是人气指数，尤其是销售现场人气的聚集，旺盛且持续的人气，对项目销售的推动作用是巨大的。经济学专家常提到的“口碑效应”、“羊群效应”皆是对这一点的深刻洞察。为此我司将采用各种营销方法来吸引客户。（多元营销、概念营销及体验式营销）本案概况解析福盛居位于于洪区青城山路，1

6、90公交总站旁。北三台子地块内项目为独立间隔、配套简约、居住理念较新的新型居住性社区。项目占地面积约为6万多m2，总建筑面积约为11万m2，容积率为1.7，建筑密度为25%。小区共由4栋高层、15栋多层及3栋商服组成，工程分三个标段进行，其中1#、2#、3#、4#为高层，20#、21#、22#为商服，其余为多层。户型分配灵活，趋于人性化，面积由38m2到124m2不等。主推面积多为60-80m2左右两室。周边环境、区位特点、项目特点本案SWOT分析未来趋势★环境安静，宜于生活，离景不离城，彰显生活本色★紧邻三环区

7、域，缔临荷兰村与道义大学城双重优势；★环保敞开式规划设计；★品质高，绿化率高；★投资价值高，总价低；★位于沈阳北三环外；★国家级开发区沈北新区核心旁；★沈阳大学城片区、北金廊与蒲河带的黄金交汇点；★中海城、保利地产、瑞赛居圣苑等大盘云集；★经济相对落后的城镇中心区，本区域自身客户吸纳能力不足；★目前发展商尚属沈阳首次开发项目，公众对公司了解过少，心里的信任度和信誉度过低；★交通不便捷小区内公交路线单一，暂时只有190一趟路线；★周边生活配套较低；★地块周边一般性资源条件贫乏；★距离市中心40公里、现时40分钟车程

8、，距主城区5公里的简约生活方式；★国家级开发区沈北新区核心旁，潜力住宅区；★未来发展前景看好；★配套完善，住宅性升值潜力逐渐显露；★大盘云集，片区面貌有明显改观，但未来竞争激烈；★区域未来价值目前无法立即兑现，项目价值从属于区域现状；★开发处于增效阶段，多3500－4500元之间项目；★地铁2号线，6号线（略远）现公交线路只有190，11年5月份后116路公交延伸至项目旁