我国不动产登记制度的完善——以交易成本为视角.pdf

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1、2015年6月社会科学家Jun,2015(第6期，总第218期)SoCIALSCⅡeNTlST(No．6，GeneralNo．218)【法学与法制建设】我国不动产登记制度的完善——以交易成本为视角朱珍华(1．湖南警察学院，湖南长沙410138；2湖南大学，湖南长沙410082)摘要：交易成本理论作为法经济学的基础理论，从交易成本的视角分析我国不动产登记制度的完善思路是具有现实意义的。交易成本理论中的典型分类以及科斯第一定律与第二定理对我国不动产制度的建设思路很有启迪。我国现行的不动产登记制度在立法、机关设置以及过错登记的赔偿责任等问题的不足直接导

2、致不动产登记非必要的交易成本增加。将交易成本理论引入不动产统一登记制度，借鉴德国模式吸收其实质审查机制的优势，改善当前我国不动产登记交易成本过高的问题。关键词：交易成本；不动产登记；公证前置；制度完善中图分类号：D922文献标识码：A文章编号：1002—3240(2015)06—0125—04一、引言根据现代物权法的公示与公信原则，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法。【lJ这得以体现物权的绝对排他性，其得丧变更由外部可以辨认的表征，时刻透明法律关系，减少交易成本，避免第三人受害，保护交易安全。伫然在新物权法实施以来，我国不动

3、产统一登记制度理论和研究仍难以突破现有桎梏，物权法第十条“国家对不动产实施统一登记制度”的实现和贯彻遥遥无期。我国现行的不动产登记制度的现实缺陷，造成不动产产权交易成本提高，直接阻碍了不动产产权交易市场的良陛发展。当前，学界对于不动产登记制度对产权交易的交易成本的影响停留在感性认识层次，在交易成本的视角下审视我国的不动产统一登记制度无疑是由积极意义的。在保障交易安全的前提下将交易成本最小化，实现交易成本和交易安全的最优效益关系。这对于当前不动产登记制度的法律研究领域过多强调交易安全有着现实意义。、交易成本理论及其法律阐释交易成本这一术语由西方著名

4、经济学家肯斯·约瑟夫·阿罗提出，目前经济学界最权威的定义源于1960年科斯的《社会成本问题》中对交易成本的界定。交易成本产生于物质交易过程中，渗透于契约关系建立和实施全过程：如产权交易，商品买卖等契约关系中。主要包括：立约成本即为签署合同过程中起草协议和协商产生的费用，合同签订过程中修订合同条款和谈判所付出的的成本。履约成本即为保证合同的实施和执行所付出的成本，典型的有定金合同和保证合同。q这其中也应当包括诉讼成本，即通过诉讼的方式以确定合同的成立以①交易成本的分类学界有一种三分法即：立约成本、签约成本、履约成本。笔者认为采取两分法较为恰当。收稿

5、日期：2015—04—11基金项目：本文系湖南省教育厅2014年优秀青年科研项目《全面深化改革视野下的不动产统一登记制度构建研究》的阶段性成果，课题号14B055；同时受湖南省重点建设学科“民商法学”项目资助作者简介：~(1975一)，瑶族，湖南汝城人，湖南警察学院法律系副教授，湖南大学法学博士生，主要研究民商法学和警察法学。125社会科学家2015年第6期及保证合同的实施。一个产生较高诉讼风险的不动产登记制度无疑会对不动产的交易成本产生实质的影响。根据科斯的思想和理论，产权不明晰将会造成交易成本的无穷大，阻碍交易行为的正常进行。若是产权明晰，即

6、使存在交易成本的问题，市场主体可以通过交易解决问题，同时可以自由选择最有效的资源配置方式，是社会福利最大化，交易成本最小化。非必要交易成本在交易过程中最小化，这也是不动产登记制度在制度完善时应当考虑和面对的问题。这是交易成本理论给予不动产登记制度完善的两点启示。三、我国不动产登记制度的现状与不足(一)我国不动产登记制度的法律规定2007年《物权法》规定我国实行不动产的统一登记制度。同时《担保法》第42的规定全面展现我国不动产登记制度的体系，反映了当前我国不动产登记制度的形态和结构。当前我国不动产登记实施分立登记制度，且各个不动产登记机关不存在信息

7、联动，业务合作。(二)当前我国不动产登记制度的缺陷1．不动产登记的负责机关不一致虽然《物权法》第l0条实施已久，但我国不动产登记体制上多头登记的局面仍未改变，各部门在不动产登记上“各自为政”造成不动产登记效力不一致，不动产登记范围和登记方式上不一致。登记机关分散对不动产交易安全构成威胁：在交易中，当事人难以在一个登记部门查寻到全面的登记信息。同时给当事人在履行交易行为时，增加了交易难度。2．登记空白易引发法律纠纷我国《物权法》在第十一条第二款中明确提出“依法属于国家所有的自然资源，可以不登记”。我国自然资源的所有权主体有国家，集体和个人。国有土地

8、所有权，采矿权、林地使用权只是国家自然资源所有权的派生，现行法律要求对国有土地所有权、采矿权、林地使用权进行登记，却对国家所有的自然资源