高层超高层住宅研究报告.doc

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1、高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介2二、超高层住宅客户心理分析6三．超高层案例分析8四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究33五、2046项目高层和超高层单栋成本分析34六、超高层住宅市场调研36七、结论50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。   在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给地；在、、等一

2、线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。一、超高层住宅简介1.1超高层建筑的定义   超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。1.2超高层住宅的发展背景1.3超高层住宅的特点   城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。2008年全国城市GDP及城市化率对照表 1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1

3、.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1客户特征   超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景b、视野开阔、见多识广C、愿意尝试新鲜事物d、经济实力较强2.2客户抗性探究   国部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。   日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超

4、高层抗性问题提供了参考：三．超高层案例分析超高层项目案例按业态分类酒店u写字楼综合体居住性物业u金贸u.锦绣长江u………u很多CBD商务中心u中央商务区u陆家嘴u中心区u中环世贸u住宅＋酒店u写字楼＋公寓u商业＋写字楼＋公寓u华润.万象城u大中华广场u罗湖俊园（万科）u擎天华庭u金域蓝湾（万科）u.世茂滨江u.锦绣长江u.贝沙湾u.凯旋门u.浅水湾u新加坡.吉宝湾u……按地域分类国/新加坡国外：万科俊园万科金域蓝湾系列（、、）擎天华庭港立豪园新鸿基.凯旋门贝沙湾……澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例世贸滨江系列（、、）东海路9号新加坡吉宝湾（一）、城

5、市核心资源类超高层住宅1.1超高层住宅案例一、凯旋门——单价最高的顶级公寓豪宅Ø项目：凯旋门（thevictoryarch）Ø区域：尖沙咀柯士甸道西1号Ø占地面积：172000平方尺Ø物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位Ø户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主Ø开发时间：2005年Ø入伙时间：2006年7月Ø价格：15～25万（最高价38万）元/平方米Ø物管费：2.6元/方尺Ø发展商：新鸿基地产与地铁公司Ø管理公司：地铁物业管理Ø代理商：美联和中原“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年楼市营销经典案例Ø2005年房地产市场背景：Ø2005

6、年5月，银行陆续加息，地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。Ø投资银行美林证券预测，受到银行贷款利率上升的冲击，房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调五家房地产公司的评级。Ø但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。Ø“凯旋门效应”带旺同区二手楼Ø凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起豪宅价格不断攀升，使得楼

7、市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。Ø凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为顶级地段；交通便利成企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源Ø位于九龙城海边繁华地段Ø紧靠园林中央公园Ø临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利Ø到中环只需一站Ø直达国际机场Ø靠近中港码头Ø将建南环线驳通港九新界和通往地Ø客户：已与100多位买