高层及超高层住宅研究

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1、咼层超咼层住宅调研报告住宅事业部2010.7.9目录一、超高层住宅简介2二、超高层住宅客户心理分析6三.超高层案例分析8四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究33五.2046项目高层和超高层单栋成本分析3450五.武汉超高层住宅市场调研36六.结论随着城市的迅猛发展和人□的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益,为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。在国外，超高层住

2、宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。一、超高层住宅简介1.1超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：as在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。1.2超高层住宅的发展背景历程项目2008^2006^2002^2000^1998^国内超高层住宅发展的历一以深圳为例，市场的

3、成熟需经过漫长历程正式定价未对夕虫布——湾三期均价17D00元Atf——擎天华庭开盘均价7600元港丽豪园均价约1200阮血市场表现逆市中的超高层顶级濛宅高容积率下的无奈产物定位混乱的裔住超高层超高层濛宅的失败尝试深圳首个超_高层住宅开盘均价约15000元Atf■地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场■预计2008年下半年销售，定价偏谨悄■红树林区域的高档宦宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年摄后一期销售2栋超高层页肖化容积率，项目销售顺利■以港客和本地精埶

4、士为主’销售价格比普通高层产品无忧势■高尚居住区杲田褪高层塔楼，念积率丽并从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整「拉囹肖售期；■项目整体失败：小戶型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位范岂售出；■福田$心瓦容^4.7,项目配套及装修号称”超六级'标准■虽远离口岸，但是以港客为主要定位>且产品无竞争力；■项目销售失败>三年的销售结果仅不到60乂，不被市场认可；■罗湖老区项目，諏率14.29,开发历程艰难，有过多次停工「■销售表现一般，^80%,但后续岀现价格大幅下跌；■

5、项目整体没有取得成功>项目整体利润率仅为6.43%01.3超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始ill现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。2008年全国城市GDP及城市化率对照表超高层出现的城市背景一济发展与高度城市化的产物嘶±«!市WOE=►■地价居高不下卜城市重要区域土地极度稀缺随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现,一些二线城市也开始出现跡化率发劇段

6、=卜初期阶段：城市化水平<30%；.加速阶段：城市化水平30%~65加卜后期阶段：城市化水平>65%；现彖城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%厂州■674478.5%深圳6657100%开始出现超咼层住宅武汉310068%南京［320775%佛山3558—福州——3700—此类产品形式1.4超高层的价值特征超高层出现的价值特征超高层住宅典型项目均价（元/平方米）3000元血超高层项目价值特征»房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-

7、3500元/Itf»提高容积率又可摊薄高地价1.5超高层住宅的技术特征超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大■由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；卜直接导致的歎向是设计和建设直滩度夫幅良増加；»结果是建设周期的拉长。结构形式户型立面水电指标1.6超高层的平面布局•住宅一般采用剪力墙结构,少数采用钢结构•U景观为导向,大开间，大面积玻辇幕埋使用•超高层高度为给水系统帶来更多妾求■消阳超高的体量对消防要求更高,例如消防喷淋系统等配養•配电对

8、配电要求比较高,多路配电•还需预留职能化模块,为将來发展预备空间超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响•两梯两户，实用率77.2%•户型面积在129—335耐•整体平层面积：20oom2蝶式结构——高档住宅布局筒体布局——（酒店式）公寓代表项民深金域蓝湾三期•四梯五户，实用率80%•户型面积：100・160耐•平层面积：702m2代表项目；黄金海岸SierraGrand•三梯十户，实用率约83%•户型面积在63-198m21.7超高层住宅产