抵押贷款衍生证券.doc

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1、抵押贷款衍生证券【学习目标】本章主要介绍了抵押贷款和基于抵押贷款衍生而成的抵押贷款转手证券、CMO和STRIPs等抵押贷款衍生产品。学习完本章，读者应能掌握抵押贷款现金流计算、抵押贷款转手证券提前偿付率、抵押贷款转手证券的基本定价方法、CMO和STRIPs等抵押贷款衍生产品的现金流分析，了解抵押贷款和抵押贷款衍生产品的基本运作流程。第一节抵押贷款和其他衍生金融工具一样，在讨论抵押贷款衍生证券之前，我们首先需要对其标的资产有一定的了解。严格地说，抵押贷款衍生证券的标的资产是指金融机构发行的抵押贷款，而基于抵押贷款产生的抵押贷款

2、转手证券、抵押担保债券、本息分离抵押支持证券等都属于抵押贷款衍生证券。从世界围来看，美国的抵押贷款衍生证券发展非常迅速，具有重要的影响，因而本章将主要以美国抵押贷款衍生证券市场为例，介绍抵押贷款和抵押贷款衍生证券。一、抵押贷款的基本含义抵押贷款（Mortgage）是指以指定的不动产事实上，也存在一些用其他资产如飞机、火车和金融资产等进行抵押申请的抵押贷款，但主要的抵押贷款仍然是基于不动产发放的，且其他类型抵押贷款及其衍生证券的运作与基于不动产的抵押贷款及其衍生证券的运作是基本相同的，因此我们本章中的抵押贷款仍然是指不动产抵押

3、贷款。作为抵押所取得的贷款。在抵押贷款下，借款者必须预先确定贷款偿还计划，并提交一定的不动产作为抵押，如果借款者违约，贷款者（一般是银行等金融机构）就有权取消抵押物的赎回权，通过处置抵押物而收回债权。同时，在抵押贷款中，借款者往往有权利提前偿付贷款而无需缴纳相应的罚金。传统的抵押贷款主要是根据借款者的信用及其所提供的抵押物来发放贷款。但很多时候还需要其他的一些附加措施保护贷款者的利益。其中最重要的措施之一就是在贷款金额对抵押物价值比例（theLoan-to-valueRatio,LTV）过高的时候，要求借款者购买抵押保险，以

4、确保借款者充分履行义务。在美国，抵押保险可以从三家美国政府支持的抵押保险机构获得：它们分别是联邦住宅管理局（FederalHousingAdministration，FHA）、退伍军人管理局（VeteranAdministration，VA）和联邦农场保险管理局（FederalFarmersAdministration，FMHA），也可以从私人抵押保险公司获得。在大多数情况下，抵押保险金和财产税要和抵押贷款的偿还金额一起缴纳给贷款者，前两者放在一个单独的第三方中，直到提交给抵押保险机构和税务部门。同时，在发放抵押贷款的时候，

5、贷款者往往还会要求借款者购买相应的财产保险，以防止抵押物出现问题，降低抵押物价值。可以用作抵押贷款抵押物的不动产分为两大类：住宅资产和非住宅资产。前者包括住宅、公寓、合作住宅以及公寓楼；住宅资产也可以分为单一家庭结构（Single-familyMortgage，供一到四户家庭居住的住宅资产）和多家庭结构（Multiple-familyMortgage，供四户以上家庭居住的住宅资产）。非住宅资产则包括商业性不动产和农业不动产。本章中讨论的主要对象是住宅资产抵押贷款。二、抵押贷款的主要种类抵押贷款的主要要素包括以下几个方面：一是

6、合同利率，由于具有比国债更高的风险，因此抵押贷款利率要高于其他条件都相同的国债利率，同时，根据利率是否固定，抵押贷款可以进一步分为不同的种类；二是到期期限，美国市场上的大多数抵押贷款都是20到30年的，也有15年到期的抵押贷款；三是偿付支付频率，一般来说是月付，进一步来看，根据每月支付是否等额，抵押贷款也具有不同的分类。对于借款者来说，他们可以根据自己的具体情况，在抵押贷款市场上选择具有相应利率和支付特征的抵押贷款进行申请。（一）固定利率抵押贷款（theFixedRateMortgage，FRM）固定利率抵押贷款实际上应该被

7、称为等额偿付固定利率抵押贷款（theLevel-paymentFixed-rateMortgage），是最常见的抵押贷款类型，其特征就是固定利率，每月支付等额偿付，到期末时贷款完全还清。更具体地说，等额偿付固定利率抵押贷款的借款者每月支付一次，每月支付金额相同，具体包括两个部分：1.本月应支付的利息：等于本月仍未偿还的本金余额与的固定年利率（即月利率）的乘积；2.部分未偿还本金余额。很显然，由于本月支付额中的利息部分会随着本金余额的减少而减少，因此月付中的第二部分即本金部分的支付会随之不断增加，以保证每月支付金额相同。用公式

8、表示等额偿付固定利率抵押贷款如下：（18.1）其中表示期初的抵押贷款金额，是贷款年限，表示每月偿还的固定金额，则为抵押贷款的合同（年）利率。显然，式（18.1）意味着期初的抵押贷款金额为每月现金流的现值，这和债券定价公式是相同的，因为贷款和债券在性质上是完全一样的。根据年金公式其中P表示等