属于土地增税的征税范围的情况.doc

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1、属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（

2、权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）第五节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、

3、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（重点）可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用D.以其他方式取得土地使

4、用权的，为建房的费用与成本【答案】B（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（　　）。A.土地出让金　　B.耕地占用税　　C.公共配套设施费　　D.借款利息费用【答案】BC（三）房地产开发费用（适用新建房转让）１.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

5、２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（100

6、0+6000）×5%=650（万元）。（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时

7、计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%【提示】1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商

8、品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）