房地产估价师试题

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1、详细情况窗体顶端一、简答题:1、详细情况窗体顶端一、简答题:1、详细情况窗体顶端一、简答题:1、详细情况窗体顶端一、简答题:1、××市某综合用途土地抵押价值评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）估价结果报告一、委托方单位名称：××××房地产有限公司地址：××市××区××园法定代表人：××二、估价方单位名称：（略）法定代表人：（略）住所（略）估价机构资质：壹级三、估价对象1．权属状况××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局（现××市国土资源和房屋管理局）签订了

2、《××市城镇国有土地使用权出让合同》［京房地出［合］字（94）第××号］，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月，估价对象取得《国有土地使用证》［市海中外国用（95）字第××号］，土地面积为8000㎡，土地使用者为××××房地产有限公司。2．查勘现状坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区；四至：根据《国有土地使用证》［市海中外国用（95）字第××号］列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东

3、至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦和回民楼，北临冠城商厦（商检局大楼），与《国有土地使用证》所示范围一致；土地面积及使用年限：土地面积8000㎡，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截止估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截止估价时点，尚余32年；建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》［98—规审字—××号］及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739㎡。具体功能分布情况见下页“××中心功能面积

4、表”；工程进度：截止估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874㎡写字楼面积和36835㎡商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709㎡，则收益容积率为14．84（按118709÷8000估算）。3．周边环境估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速

5、路约100m。估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦（商检局大楼）、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区－冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路亦为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中

6、关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2002年11月21日，以实地查勘之日为估价时点。六、价值定义本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估

7、价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估

8、价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象（规