济南槐荫街项目可行性研究.doc

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1、青岛肿瘤医院旧址改造济南槐荫街项目可行性研究修订意见：系对金融机构提供的可研报告，不是内部报告我方为独立投资方，不涉及到合作伙伴的表述销售为按照市场方式（价格可以上浮一定比率）说明融资需求（购置土地的+取得预售证前的全部投入）的60%、融资期限1年1、说明还款来源的可靠性及公司可能的增信方式山东华安集团投融资部2013.12目录1目录一、项目工程概况21、项目公司简介22、地理位置33、区域同期开发的主要项目3二、立项的必要性41、建设的目的42、建设的意义5三、市场分析预测51、社会经济环境分析52、青岛市房地产市场分析7

2、3、片区内楼盘对比84、项目地理位置优势分析145、项目机会点分析14四、总体规划141、项目基本数据142、项目合作模式15五、项目收益测算161、销售收入162、成本163、税收174、项目利润18六、项目效益分析181、经济效益182、社会效益183、环境效益18七、综合结论18一、项目工程概况31、项目公司简介32、地理位置33、区域同期开发的主要项目4二、立项的必要性51、建设的目的52、建设的意义5三、市场分析预测61、社会经济环境分析62、青岛市房地产市场分析83、片区内楼盘对比94、项目地理位置优势分析155

3、、项目机会点分析15四、总体规划151、项目基本数据152、项目开发进度16五、项目收益测算181、销售收入182、成本193、税收204、项目利润20六、融资需求及增信211、融资需求212、项目增信213、还款来源21七、项目效益分析221、经济效益222、社会效益223、环境效益22八、综合结论22一、项目工程概况1、项目公司简介山东华安集团有限公司成立于1996年，注册资金13.6亿元，是以房地产为核心业务，具有一级开发资质的专业化集团企业。先后开发了世纪樱园、锦绣樱园、庭岸风景、龙凤花园、东方明珠、凤城丽景、欣诚家

4、园、美林花园、宏基花园等楼盘，已建和在建面积超过400万平米。2、地理位置项目坐拥经十路济南形象大道，坐享阳光新路银座沃尔玛商圈繁荣，出则享济南商圈繁荣，入则怡周边军区大院之静谧生活。周边有市立医院、儿童医院、营市幼儿园、沃尔玛、银座等配套设施环部，邮局、银行、餐饮、购物等一应俱全，生活配套成熟完善。项目地段交通方便，有117路、81路、101路、K90路、K56路、K157路、202路等多路公交车。同时西客站及周边配套设施的落成，京沪高速开通，轻轨、地铁的规划建设，都彰显了本项目的区位优势。位于青岛市市北区四流南路以东、阜

5、阳路以西、中心医院以南、求真中学以北的原青岛肿瘤医院区域内，该区域属新市北核心区，位于新都心与欢乐滨海城两大商圈汇集处。周边20余条公交线路（5、12、302、23、24、362、309等）通达全城。临近跨海大桥上桥口，10分钟可车行至崂山区，20分钟即可车行至黄岛开发区，未来规划即将于2014全面开工的地铁M1号线途经本项目。项目紧邻清水沟公园和清水河，同时向西距离孤山和向南距离北岭山均不足10公里车程，区位条件与自然环境非常优越。3、区域同期开发的主要项目区域同期总开发量庞大庞大，其中主要项目有：凯旋新城嘉苑20鸿泰锦园

6、19万㎡；连城水岸海情御园2011.7万㎡；新世界阳光花园盈秀花园13.65万㎡；绿地新里卢浮公馆颐和广场27.549万㎡；保利中心香槟国际22.470万㎡；路劲御景城海信湖岛世家24.541万㎡；龙腾国际花园城投瑞海景园5018万㎡；绿地新里海德公馆41.8万㎡等。二、立项的必要性1、建设的目的项目地块位于青岛中心医院片区项目地块位于济南西客站片区，3520工厂生活区北区改造项目已纳入济南市棚户区改造项目，南区改造已经完成。中心医院片区改造将中心医院前、沿开平路一侧的70年代的10栋老式住宅楼拆除，扩建成为中心医院的一部分

7、，以解决目前中心医院空间不足、就医难等问题。本项目建设目的在于改善片区内住户的居住环境安置拆迁人员，同时提高土地的使用效率，使片区内的规划布局更合理，土地价值得到最大的彰显，实现该地块经济效益、环境效益和社会效益的统一。2、建设的意义该项目属于青岛市市北区旧城改造项目之一该项目属于济南市槐荫区棚户区改造项目，区市政府高度重视，项目的建设有利于建设单位拓展青岛市场，提高品牌知名度。同时该项目的建设顺应政府棚户区改造的政策和规划，有利于完善城市功能改善城市形象改变片区的城市面貌，同时极大的改善区块内群众的居住条件，消除了旧楼存在

8、的安全隐患，提高了土地的使用效率，提升土地的内在价值。项目的顺利实施能够以点带面，促进企业在济南市场的大规模布局。三、市场分析预测1、社会经济环境分析2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但