第15章 住宅保障法律制度

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1、第五章住宅保障法律制度-2第一节住宅保障法律制度概述第二节廉租住房制度第三节经济适用住房第四节公租房（政策性租赁房）第五节限价房第六节集体集资合作建房第一节住宅保障法律制度概述一、住宅问题与住宅保障住宅问题是个世界性的普遍问题。尽管由于不同国家具体情况和政策的差异，使住宅问题表现不同。房地产政策及回顾制度性政策调控性政策计划经济时期政府统包统建住房制度阶段住房制度改革阶段住房制度市场化阶段政策分类住房政策要坚持市场化和住房保障化相结合的“双体系”。首要任务是解决低收入家庭的住房问题，政府要大力推进保障性住房。健全住房保障机制，抑制房价高企。二、住宅保

2、障法及其功能住宅保障法是为了保障人们的住宅权利、满足住宅需求、保持国家经济的发展和社会的稳定而制定的法律规范的总称。住宅保障制度的建立、发展和完善需要多种手段，如行政手段、经济手段、教育手段以及法律手段等。其中法律手段无疑处于最重要的地位，住宅保障法就是最佳的形式。1．保障和实现住宅权住宅权是基本人权，住宅保障法的首要功能就是保障和实现住宅权。住宅保障法通过保障性住宅制度、商品住宅制度等实现对人们住宅权利的保障。2．维护社会和谐住宅法律制度是现代社会的一种“社会稳定器”。3．促进经济发展住宅保障法通过发展住宅产业促进经济的发展。住宅产业作为房地产业的

3、重要组成部分，在一国经济发展中不可或缺，是促进经济发展的重要力量。1）通过住宅产业的发展扩大住宅的市场供应，可以极大地缓解住宅短缺的局面。2）极大地带动相关产业的发展。4．实现分配公平社会保障是市场机制的必要补充，住宅权作为一项基本权，需要政府为低收入者承担住宅保障的职能和责任，通过政府调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，实现职工住宅由单位保障向社会保障的转化。三、我国住宅保障法律的完善（一）住宅制度改革取得的成绩我国20多年的住宅改革成就斐然，主要表现在：基本建立起了市场化、多元化的住宅供应体系，取代了以前单一的、以国家和单位供应为主的共有住宅

4、供给制度，住宅供应充足，中国基本告别了住宅短缺时代。（二）我国住宅保障法律存在的问题房价太高，大多数居民无力负担住宅；住宅不平等现象突出；投资结构不合理以及城市贫困人口住宅问题严峻等。1．我国有关住宅的立法很不完善。2．政策目标不统一，更改频繁，甚至出现反复的情况。以住宅供应体系为例，2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”3．政策导向出现偏差，没有区分住宅政策和房地产政策，过分强调了房地产对推动国民经济

5、的作用，忽视了政府保障公民基本住宅条件的责任，住宅保障制度严重滞后。（三）我国住宅保障制度的完善制定一部完备的《住宅法》是构建我国较高水平住宅法律体系的关键和核心。我国已经具备制定一部较完备的《住宅法》的条件，这些条件包括：1、社会主义市场经济理论的提出和实践，特别是科学发展观和建设和谐社会的理论，以及“十七大”提出的“住有所居”的住宅保障思想等，这些创新性理论的提出为我国《住宅法》的制定提供了理论指导。2、自上世纪70年代末期实行改革开放政策以来，我国的经济取得了长期快速的发展，经济实力有了较大的提高。经济的发展，为我们解决住宅问题提供了充足的物质

6、基础，使得我们有经济能力通过制定一部体现较高保障水平的《住宅法》来保障人们的住宅权利。3、多年来，我国对住宅制度进行了大量的卓有成效的探索，积累了丰富的经验，先后实施了安居工程、廉租住房制度、经济适用住房、公租房制度等多种住宅保障制度，初步建立起了以商品住宅为主体的多层次的住宅保障体系。住宅保障实践的发展为我国《住宅法》的制定提供了丰富的实践素材和事实依据，其成功或不足之处必将在将要制定的《住宅法》中得到总结和修正。4、很多国家已经制定了较为完善的住宅法律，特别是美国、英国、日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区，他们都建立了适合其政治经济背景的住宅法

7、律制度体系。国外的住宅立法为我们提供了丰富的立法经验。我国将来制定的《住宅法》应在以下几个方面作出规定：①住宅法的立法目的应确定为保障全体社会成员的住宅权利，促进经济的发展，实现社会的和谐。此外，《住宅法》还应就国家的住宅保障责任作出规定。②在价值取向上，要考虑我国国情，重点考虑对中低收人群体和其他特殊群体的住宅权利的保障，满足住有所居的需求，在制度设计上可以其社会保障性质为重心，其他制度围绕着住宅社会保障而展开。③在立法步骤方面，《住宅法》是我国住宅法律体系的基本法，对其他住宅法律具有指导作用。第二节廉租住房制度一、廉租住房的概念及其特征廉租住房，

8、是指政府和单位履行住宅社会保障职能，向城镇常住人口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的保障性住宅。廉租住房制度