新立法背景下不动产登记与房地产交易相关问题解析

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1、新立法背景下不动产登记与房地产交易相关问题解析2016年3月第一部分从司法解释角度定位不动产登记第二部分房地产交易与登记的衔接第三部分不动产登记相关问题分析第四部分房地产交易相关问题分析第一部分从司法解释角度定位不动产登记一、民行区分条文：第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。典型案例：登记程序违法与房屋物权归属不清，民行诉讼程序交叉（一）法律性质定位不动产登记由法

2、定行政机构履行职责，但其也是一种不动产物权公示方式，不是行政确认行为，基础法律关系和登记程序竞合，导致登记行为具有复合性，属于准行政行为特征。（二）审查责任分析登记机构承担审慎、合理的责任，履行的是记载物权状况的这样一种行政程序性行为，并未渗透到当事人物权的设立、变更等，因此对登记行政范畴的审查应当集中在登记程序是否合法、在必要的情况下进行了核实、调查，在法律允许的权利限度内是否做出了合理判断。1、平衡程序与实体。在程序与实体的平衡问题上，登记机构往往更关注结果的正确性，而忽略程序的完整和周密，但从登记诉讼数据分析，

3、更多的诉讼会在程序上出现爆破点。案例一：立法冲突的具体适用：地方规章与部门规章之间对登记程序的不同规定所产生的冲突案例二：登记职权的错位问题：登记机构不符合法律规定，例如以政府作为登记机构，登记机构设置不符合法律规定案例三：登记程序中申请方式不合法：离婚房产分割中涉及协议类离婚的申请方式不当。案例四：登记中体现审查义务的程序：核对相应登记资料的程序未能体现。案例五：登记程序倒置：实地查看程序提前。案例六：登记资料收取脱离登记程序：登记程序启动前或终止后收取或补充登记资料。案例七：不予受理和不予登记的程序应用不当：未区

4、分不予受理和不予登记所应当应用的情形。2、合理、依法界定登记权能。在房屋、土地和不动产登记的相关立法演进中，登记的角色界定较为明晰，实践中，是否能对登记权能合理定位成为潜在诉讼风险点的累积基础。既要防止登记权能自我扩大，又要防止登记权能履行不足。案例一：交易价格是否属于应当审查内容案例二：实地查看误看标的案例三：楼盘表创建错误导致虚增房屋标的3、合理、审慎审查的几项规则（1）【免审规则】登记审查人员对下列事实免于审查：1）经有效公证书认定的继承、赠与、委托等事实2）经大使馆认证的与登记申请直接相关的事实3）经生效法院

5、裁判文书、仲裁委员会仲裁决定书认定或确认的事实4）经国家行政机关依法履行职务所制作或认证的，与登记事宜直接相关的公文书认定或确认的事实（2）【推定规则】除在申请登记时有相反合法、有效材料证明，或登记人员在审查询问中有足够理由确信外，以下事实可作推定：1）推定申请人为完全民事行为能力人；2）推定申请人申请登记的行为是其真实意思表示的正常行为；3）推定申请人已充分知晓其在申请登记时所作承诺的法律后果。4）申请登记的涉及房屋物权的协议经双方当事人在登记机构签章，推定其为双方当事人有效、自愿、真实履行的物权协议。5）申请材料

6、上载有制作的时间与地点的，推定该材料在该时点作成。（3）【自认规则】申请人或申请人的代理人对其婚姻关系、有无共有人等没有查明路径的事实作出的自认声明，除有相反合法、有效材料证明外，应予采信。（4）关于申请材料“真实性”（5）关于登记申请材料合法性1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突（6）关于登记申请材料有效性1）在有效期内使用2）在法定的使用范围内使用3）在效力上应为产生了终局性结果从诉讼看审慎、合理的要求：①登记机构是否合法履行职权②适用的法律依据是否正确③

7、是否收取了法定要件④是否经过了法定程序⑤是否在审查中穷尽了可能的技术手段（三）小结：涉及不动产登记民事诉讼与行政诉讼应当按照各自的审查标准完成案件的受理及审理，即民事诉讼对涉及不动产物权变动的民事法律关系进行审查，做出关于物权变动原因行为效力、物权归属的判断，行政诉讼对登记行为的合法性进行判断，通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议或原因行为争议并不涉及对登记行为合法性的审查，民事审判权无须应对行政行为的公定力，所以也不存在行政诉讼现行的问题，不需要终止审理。二、物权归属争议中登记簿的证明力条文：第二条当事人

8、有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。（一）登记簿定义《物权法》：物权归属和内容的根据《不动产登记暂行条例》：进一步明晰内容三个要素：制作人特定内容多样化作用专门化（二）效力特定物权变动的生效效力保护善意第三人效力不动产物权权属的推定效力（三）证据能力登记簿作为权利归属证明