商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型.doc

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1、商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘要信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2008年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策影响大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上

2、，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评价标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。全文主要内容如下：首先，介绍了风险的一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础；第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价；第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专

3、家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评价标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性；第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目的风险分析与评估，并对项目风险做出评价与分析；最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。关键词：商业银行，房地产开发贷款，项目评估，风险分析，层次分析法第1章绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景

4、房地产业具有涉及面广、投资规模大及关联性强等特点。随着房地产市场的繁荣，带动国内其他相关产业及整个社会经济也在快速升涨，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业。近年来，房地产市场发展十分迅速，房价快速上升，市场需求旺盛，为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的契机，目前房地产开发贷款及个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。房地产业是有先天高风险性的行业，金融业与其紧密的联系决定了房地产信贷风险存在的必然性。房地产信贷风险既来自房地产业和贷款项目本身，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。例如，

5、房地产市场的不确定性、项目的千差万别，以及信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房地产信贷的风险。如果房地产信贷出现借款人财务危机或项目进展不利而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍，银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对大约5万亿元房地产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。我国房地产信贷具体情况如下：（1）房地产开发贷款金额快速增长房地产行业属于典型的资金密集型行业，仅仅是为了拿一块建设用地，开发商少则投入几千万，多达数十个亿，如果没有银行的

6、信贷资金支持，房地产业只能步履蹒跚。1998年以来，我国金融业对房地产业的支持由过去以房地产开发贷款支持为主转变为对投资和销售两个方面支持。特别是对个人的信贷支持成了目前房地产业发展最大动力。根据《2008年中国房地产金融报告》，2008年12月末，我国银行用于房地产开发贷款余额已达到1.93万亿元，与1998年相比增长了约8.5倍（详见图1）；同期个人住房消费信贷余额也从1998年的0.05亿元至2008年末的2.98万亿元，增长了约64倍。以上数据表明，房地产开发贷款余额呈不断上升趋势。而且房地产开发贷

7、款的增长速度明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。2008年末，金融机构商业性房地产贷款余额占人民币贷款余额的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，与1998年相比，所占比重提高了近两倍。图11998-2008年我国房地产开发贷款余额发展趋势（2）商业银行房地产开发贷款的金额大，不良率高2002年11月，人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额146

8、8亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。从中可以看出，房地产开发贷款数量虽然少，但每笔贷款涉及的金额都很高；一旦发生风险，将给银行带来较大损失，而且房地产开发贷款涉及面广，影响面也很大。根据2004年我国四大商业银行房地产贷款不良状况的统计，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3%