饭店投资回报与经营管理.doc

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1、饭店投资回报与经营管理引言：饭店经验数据一般看饭店，我首先需要问五个数，从下了汽车进饭店到进电梯，这五个数基本上已经问清楚了，之后，这个饭店的总体情况基本也就把握住了。哪五个数？第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。多年以来，饭店业发展的产业规模已经很大，所以25年的过程走下来，积累了很多经营数据，就形成了一些参照系，有了参照系，对饭店的基本判断就有了。比如说我们所在的亚洲国际大酒店，建设面积11万平方米，客房400多间，我昨天一听就说不对，这个建筑一定有写字楼。现在的经验数据大体上就是从五星饭店说起，总的建筑面积除了客

2、房数，平均一间客房建筑面积100平方米，四星饭店85〜90平方米，三星饭店大体上在80平方米，依此类推，基本上就形成了一套经验数据。投资额也是这样，一个建筑平米，五星级饭店平均10000块钱，四星级饭店大体上在9000块钱，三星级饭店在8000块钱，也是依此类推。出租率，原来接触饭店都知道，65%的出租率是平均盈亏平衡点。后来因为饭店的经营情况逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，所以国一些专家就把65%的盈亏平衡点，转化成了58%〜60%。这不是没有道理，因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高，所以，用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一

3、般来说，饭店最佳的出租率是75%〜80%，极限出租率是85%。全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100%，在一定意义上，超过85%的出租率，饭店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，如果出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。所以，在出租率过高的情况之下，就要把房价提上去，尽可能保持在一个合理的出租率。我们现在的多数情况不是保持合理的出租率，而是争取更高的出租率。平均房价也是如此。一般来说，最早都学到一个1‰定价法，就是平均一间客房投资的1‰是饭店的合理房价。如果按这个数字来说，现在的平均房价普遍达不到这个标准

4、。1‰定价法，实际上忽略了城市的经营环境，忽略了地区的市场环境，所以，从投资回报这个角度来说，1‰的定价可能合适，但是从经营管理的角度来说，显然是不合适的。我最近归纳了一个经验数据，一般来说，一个城市饭店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/10。这个数据是我逐步感觉到的。我有一次去，问这个住宅卖多少钱？他们说是5000块钱，我说的五星级饭店平均房价不会超过500块钱。他们说你怎么知道的？我说就是从这儿判断出来的。后来走了若干城市我都问这个数，基本上是这么一个规律。比如说，市区很好的住宅卖2680元，我说的五星饭店的房价超不过268元。后来查了一下数

5、字，外国人在平均住房的花费是18美元，连168元都到不了。它实际上反映了一个深层的规律，就是饭店市场和房地产市场的结合。这个房价合理不合理呢？不合理，但是也有合理的一面，这一面就是在深层次上饭店市场的平均房价受到方方面面的制约，不是说想定多高价就能定多高价，自然而然也形成这么一个经验数据。所以，到了一个饭店把这五个数问下来，这个饭店的基本情况都清楚了，从投资到档次，一直到目前的经营情况，基本上都清楚了，再看一眼这个饭店的实际状况，大体上就有数了。这一系列经验数据的积累，可以专门做一个课题来研究，把这些经验数据归纳总结出来，然后形成一个系统的参照系，每个饭店看了这

6、些经验数据，和自己饭店的情况比一比，就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理，目前的经营情况是处在好的状况，还是中等状况，还是差的状况，基本就有判断了。我现在从投资回报和经营管理这个关系的角度切入，一共谈四个方面的问题。　　一、过程分析　　从中国饭店发展的过程来说，我们可以从各个角度进行分类和划分阶段，从投资的角度来说，大体上是三个阶段：　　1.积累阶段　　这个阶段主要体现在20世纪80年代。这个阶段实际上是两步，第一步是早期示。中国第一批为旅游服务的饭店是80年代初期建的。1979年中央在北戴河召开会议，决定每个省建一家旅游宾馆，这批旅游宾馆在那个时候

7、在全行业发挥了示作用，也起到了骨干的作用。这批饭店的设计格局基本都一样，比如的“天鹅”，的“长白山”、的“凤凰”、的“燕京”，一直到的“青山湖”，的白云宾馆等都是那一批，都是方方正正的一个火柴盒，这是国自己设计、自己投资、自己建造的第一批宾馆，在历史上起到了很大的作用，但是目前这批宾馆总体来说经营情况都不好，其中一个重要的原因就是当时的设计不合理。按说有早期的积累过程，这批宾馆的日子应该是好过的，但是实际上没有达到。　　另外一个方面的示就是第一批中外合资饭店，最早的应该说是的石景山度假中心和的温泉宾馆。但是在国家立项的是建国饭店和长城饭店，是经过外经贸部批准的最

8、早的中外合资饭店，也是最