“东方城市 花园”项目可行性实施计划书.doc

《“东方城市 花园”项目可行性实施计划书.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、“东方城市花园”项目可行性研究报告一·项目背景位于省市九龙大道与三环大道（未施工）交汇处西北面有一块坡地，面积约为12000平方米，该地块属于市福耀村集体所有。金鼎投资发展（以下称“公司”）与福耀村委多次协商，达成土地使用权买卖初步共识，我公司计划购买该地块开发住宅花园小区，并命名为“城市花园”。二·项目地理位置城市花园项目位于市九龙大道北面，三环大道西面，距东面市火车站3公里，距南面市汽车总站2公里，交通便利，附近现有菜市场、商店、银行、幼儿园、小学、派出所等配套设施。此地段目前和将来都是市的政治、商业中心，是市为数不多、炙手可热的黄金地

2、段，升值潜力极大。三·市场分析与预测（一）房地产市场现状2009年上半年，省努力促进房地产、旅游业等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长37.2%。同时，省还落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展。在与上年同期高速增长的基础上，全省房地产开发投资完成114.8亿元，商品房施工面积1513万平方米，增长46.9%，销售面积217.5万平方米，增长22%。全省商品房销售价格平稳，综合售价5919元/平方米，增长6.4%。但省的房地产开发主要集中在、东部沿海市

3、县及中部部分市县，商品房销售规模已占全省份额近五分之四，西部的昌江县、乐东县、市的房地产业尚处于起步阶段。旅游资源非常丰富，卫星城的建设及博鳌亚洲论坛的召开让全世界的目光都聚焦在这里，在很大程度上带动了经济建设。向国家提出建设国际旅游岛的申请，于今年获得批准，同时，博鳌民用机场的开工建设已获得国务院和民航总局的批准，并计划于市和五指山市增加建设民用机场，如此对未来的地产发展更为有利。把地产的目标市场定位在岛外，从2003年下半年起，推出的楼盘里有70%是销给了岛外客户（30%为本地刚性市场需求）。而这些来买房的客户里面80%是看中了当时省的

4、低房价，是以投资升值为主，只有20%的客户是真正想来这里养老过冬的，但随着省的发展，地理优势的突显，岛经济的发展完善，外来人口的增多，未来省的地产发展是非常可期待的。（二）市房地产市场分析与预测市是拥有真正意义上滨海城区的5个市县之一，拥有的海岸线资源非常丰富，但相对于时下、、琼海、万宁、陵水等东部县市，市的地产业尚处于初始的起步阶段，故而此时进入恰是时机。市现有常住人口近40万，外来人口约10多万，共计人口约50万，且随着城市化进程的发展，常住人口将逐年的增加，对住房的刚性需求也会相应的增加。但市自2006年起，因常住人口年年增加，住宅土

5、地需求加大，土地市场一度较乱，特别是2007年下半年起，大量的土地被非法的规划分割，买作私人宅基地，且地块价格越炒越高，至今买一块地（约150M2）建设一座私人两层住宅楼，至少需45万元以上的现金，而购买花园小区只需13～23万元（含业主自己的简单装修）即可入住100M2左右的住宅花园小区，且花园小区规划完善，配套设施齐全，治安可靠，房产升值潜力大，从而于2008年初催生市电力小区花园等的开发（集资建房名义），即为市商品房开发的雏形。至今已在开发的商品房小区花园有:紫竹花园,中海港花园,名豪花园，其中开发的规模、方式、综合单价、销售情况等相

6、关情况如下表：1、花园名称：紫竹花园表一序号项目容备注1建筑规模1万M2，六层一梯两户，无电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）1500供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数965销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠2、花园名称：中海港花园表二序号项目容备注1建筑规模1.8万M2，12层一梯两户，有电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）2100供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数1785销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房

7、产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠3、花园名称：名豪花园表三序号项目容备注1建筑规模2.39万M2，14层一梯两户，有电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）2200供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数2505销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠以上花园的开发主要采用单位集资建房的方式，以低成本开发，低率润销售（净利润300～700元/M2）。而时下、、琼海、万宁、陵水等东北部市县，都在设法依托滨海地理优势发展旅游或房地产业，且经过一轮又一轮开发热潮之后，东北

8、部地区的海岸线资源已得到较为充分的开发，房地产开发成本不断上升，促使更多的开发商向其它市县快速辐射。故此，旅游、房地产业的气候变化对市非常有利，再加上近两年市经济的快速发展，海富