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1、运营管理报告02购物中心租金制定参考与借鉴报告引言一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 1、基础租金定制 （注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投
2、资回报计价法和市场计价法。 （1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。 （2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 （3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手
3、对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。 决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为： A购物中心市场分析表 辐射区域区域半径（km）人口数量（人）家庭数（个）周捕获率周有效家庭数（个）平均每周家庭
4、消费金额（元）周消费额月消费额（元）第一商圈1.5-3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800第二商圈3-5942,000376,8006%22608450合计___1,112,720445,088___39,680___16,148,80064,595,200A购物中心客流支撑分析表：一周总记平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,6805,669___有效消费人数（人）595208,503___有效消费人次89,28012,754180.9 A购物中心基础租金条件基础租金推算基础租金商圈人
5、口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每㎡计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的
6、一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。2、租金边际价格 基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。（1）区位特征对租金边际价格的影响在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性 特征变量回归系数弹性系
7、数半弹性系数有效购买力4.994.99___中心可见度1.21___1.29停车位1.11___1.17【有效购买力】是指核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。 【中心可见度】是指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。 【停车位】是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格
8、增加0.117%。 （2）商场特征对租金边际价格的影响 商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分
