改扩建房屋房产税问题

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1、自用房屋改扩建后的财税处理探讨许颖在我们的税务代理工作中，经常会有财务人员询问我们，对自用的房屋进行改扩建如何进行账务处理，在企业所得税上和房产税上有什么政策规定。下面就分别来阐述这个问题。一、账务处理：会计准则上规定对于发生的更新改造支出、修理费用等后续支出的处理原则为：符合固定资产确认条件的计入固定资产成本，同时将被替换部分的价值扣除；否则计入当期损益。确认条件：能够带来更多的经济利益（维护、恢复——提高），支出金额能够可靠计量。发生可资本化的后续支出时，企业一般应将该固定资产的原值、已计提折旧和资产减值转销，将固定资产账面价值转入在建工程，并停止折旧。达到预定使用状态时

2、转固定资产，并重新确定使用寿命、预计净残值和折旧方法。具体账务处理如下：（1）发生可资本化后续支出前：借：在建工程累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（2）发生可资本化后续支出时：借：在建工程贷：银行存款（原材料等）（3）如有处理废料发生变价收入时：借：银行存款贷：在建工程（4）改扩建完成投入使用时：借：固定资产贷：在建工程例：某企业对生产用房进行扩建。该生产用房原价为1500万元，已提折旧1000万元。扩建时发生扩建支出800万元（假设符合固定资产确认条件），同时在扩建时处理废料发生变价收入100万元。借：在建工程　　500　　累计折旧　　1000　　贷：固定资产　　150

3、0借：在建工程　　800　　贷：银行存款　　800借：银行存款　　100　　贷：在建工程　　100借：固定资产　　1200　　贷：在建工程　　1200　　二、企业所得税与房产税规定：1、企业所得税国家税务总局《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条规定：企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从

4、改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。由此可见，企业所得税上的处理与会计处理是相同的。２、房产税经常有财务人员这样问：我公司对自用的房屋进行了扩建，按会计准则进行了账务处理，房产税是应该按扩建前的原值计算，还是按扩建前的原值加改扩建支出计算，还是按扩建后的原值进行计算呢？上例：扩建后房产原值应该按1500万计算，按2200万（1500+800-100）计算，还是按1200万计算呢？根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（

5、财税〔2008〕152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。从上述规定可以看出，税法上房产税原值的确定是根据国家有关会计制度规定进行核算的房产原值来确认的。因此，按上述会计核算确定的房产原值，就是税法上的房产税原值。也就是说，房产税是应该按扩建后的原值计算，而不是按扩建前的原值加扩建支出进行计算，即上例中计算房产税时原值应该按1200万计算。作者单位：辽宁华阳税务师事务所