跃进式投资与地价寻租.doc

《跃进式投资与地价寻租.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、跃进式投资与地价寻租　　近日，朋友的软件公司准备迁址，原因是公司地址偏居城西，离市中心过远，生活和交通均不便利，很难招到合适的技术人才。　　这家软件公司所处的软件园，从市中心出发开车前往，需要50分钟，而且没有地铁相连，要是乘坐公交转来转去，起码要2个小时，周边超市、幼儿园、学校等配套更是全无。　　如此偏僻且全无配套的软件园，肯定很难有软件公司入驻。包括朋友的公司在内，建筑面积近10万平方米的园区，只有稀稀落落十余家小型软件公司，近80%的办公楼处于闲置状态。这些屈指可数的小公司，之所以选择在此落户，一是软件园办公楼免收租金，二是软件园承诺帮忙申办政策补贴。　　实际上，办

2、公楼租金免费，不仅是这一家软件园的招商政策，散落南京各区的逾十家软件园，绝大多数均免收租金，或仅进行象征性的超低收费，但大多入驻率不足50%。　　这给我带来极大的疑惑：规模如此之大的软件园，如果免收租金，其成本如何分摊？各区在兴建软件园时，难道没做过必要的市场评估？　　起初，我的愤慨之意油然而生，各区财政耗费巨资兴建软件园，如此“赔本赚吆喝”，岂不是只为表面政绩，而置地方财政于不顾吗？　　但细究之下却发现，除了政绩诉求之外，大肆兴建软件园还另有玄机。这十多家软件园，其中相当一部分是“联合开发”性质，或通过土地划拨，或形式上通过公开市场竞拍土地（实际上捆绑诸多附加条件）。如

3、此超低的土地成本，必然吸引众多开发商踊跃参与开发。　　而开发商的利益锁定，亦往往不在于软件园的招商入驻率，而在于超低地价与超高楼价之间的暴利空间。这部分收益可以在一定期限后，通过银行抵押或出售获取。　　其实，上述“跃进式投资”不仅局限于软件园、文化产业创意园之类项目，还应用于机场建设、地铁建设等。据媒体报道，我国“十二五”期间（2011-2015年），将新修建56座机场，迁建机场16座，改(扩)建机场91座，全行业基本建设投资将达到4250亿元，而自去年5月后，我国已批准16个机场项目的建议书、可研报告，其中迁建、扩建、改造工程有12个，新建项目4个。　　当然，兴建机场与

4、兴建软件园的操作手法，形式上存在差别。但是，隐于其后的由低地价与高楼价所构成的暴利空间，其内在驱动逻辑却异曲同工。之所以众多人口不足200万的城市要兴建机场，人口500万的城市要兴建五六条地铁线路，不仅因地方政府盲目追求形象工程，更在于通过大建机场和地铁，可迅速拉高周边原本超低的地价，由此轻易获取巨额的短期收益。至于与当地经济承载能力极不匹配的机场和地铁的日常维护的巨大成本、短期收益与长期亏损如何平衡等问题，相关主政官员则往往故意视而不见。　　再说说部分地方“楼堂馆所”的“跃进式投资”。据最新一期《中国经营报(博客,微博)》报道，湖北武当山旅游经济特区管委会人均办公面积高

5、达453平方米，是国家标准的25倍。可以想象一下，人均453平方米的办公面积，甚至会让人产生一种孤寂恐慌之感。　　地方政府果真好大喜功至此吗？事实可能不仅如此。地方政府兴建办公大楼，土地往往是划拨性质，地价成本超低，故地方政府会有“不建白不建”的想法，既可让自己有宽阔的办公环境，多余部分（如服务楼、会议中心等）还可对外出租以充小金库之用。而据笔者观察，众多城市的委办局办公大楼，其一楼甚至多楼层对外出租，早已成为普遍现象。　　基于此，近年来，诸如“跃进式投资”的软件园之类，之所以与市场现状屡屡相违，而仍能大肆兴建，原因不仅在于地方政府的好大喜功，更在于土地划拨（以及形为竞拍

6、实为指定）与真正的公开市场竞拍之间巨大的土地价差。这种价差既可给地方政府带来短期收益，还可通过与民企捆绑形成利润输送。第1页第2页