汉江湖韵修建性详细规划

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1、第一篇背景篇一、项目背景汉中市位于陕西省南部的秦岭巴山之间，北倚秦岭，南临汉江，属汉江上游区，地势南低北高，依次为平原、丘陵和山地。汉中作为军事重镇，历史上虽非帝王之都，但为朝廷所重视。以它为中心的汉中盆地，与周围地区有着广泛而密切的联系，历史遗存甚多。其中以汉代及三国时期的遗存最为丰富，有古栈道、褒斜道石门、石门摩崖石刻、山河堰、古汉台、拜将台、饮马池、武侯墓与武侯祠等。这里气温较高，冬季也比较温和，成为我国北亚热带的一部分，也是陕西省水热条件较丰富的地区之一。地理景观和人民的生产、生活习惯，具有显著的南方特色，被称为“西

2、北小江南”。近年来，汉中市房地产发展速度迅猛，涌现出一大批中、高档住宅区。随着汉中市区用地发展的饱和，逐步向汉江南岸的大河坎区发展，如银钩桥小区、艺苑小区、丰辉家园等，发展速度极快。为此，南郑县政府为保证汉江南岸滨江地区开发的统一性和景观性，2004年委托我公司对该地块进行修建性详细规划的编制，命名为《汉中市汉江湖韵滨江小区修建性详细规划》。规划基地由于受原汉中市机场限高要求的影响，2004年编制的修建性详细规划以多层住宅的形式出现。随着汉中市城市经济的发展，城市用地越来越紧张，同时，市区内机场向城市郊区的搬迁，对市区内建筑

3、高度的限制消除，加之人们对居住环境要求的提高，汉中市房地产开发方向由原来的多层住宅区向高层住宅区发展。汉中市及南郑县政府考虑到规划基地于城市景观及空间的重要性，遂委托我公司重新对基地进行修建性详细规划的编制。二、现状分析1、项目概况作为汉江南岸紧邻汉江及桥南广场的未开发地块，其地理位置优越，交通条件便利，自然景观良好，是汉江南岸尚未开发的最佳居住片区之一。开发商拟在南郑县建设局关于该地块的统一规划要求下进行开发建设，使之成为整个汉中市的滨江景观及高档居住示范区。规划基地占地面积22.35公顷，北侧紧邻汉江及汉江南岸滨江绿化带

4、，基地环境极佳。2、基地位置规划区位于汉中市汉江南岸，桥南广场东侧，北侧紧邻汉江。规划区西起梁山路，东至圣水路，北以江南路为界，南至东昌街。东昌街与圣水路分别为汉中市东西向和南北向城市主要干道，在未来汉中市城市路网中起着重要的交通作用。同时，江南路作为汉中市滨江景观道路，为规划区的开发建设提供了良好的交通环境。3、现状概况a、用地概况规划区基地内现状情况复杂，单位众多，用地类型复杂。基地现状主要以工业用地和居住用地为主。工业用地主要为油漆厂用地、预制厂用地和燃料公司用地。居住用地主要为部分村民住宅和家属区用地以及新建的居住小

5、区用地，如汉烟二厂福利区、滨江苑小区。由于基地内滨江苑小区为新开发居住片区，以及汉烟二厂福利区内居住建筑质量良好，解放军538医院建筑为新建医院，规划对这些用地及用地内建筑保留原状。规划区基地其余用地为行政办公用地、商业用地、教育机构用地（大河坎小学、汉中市农业干部学校）、以及部分仓储用地和军事用地（部队汽车连、解放军538医院）。b、权属概况规划基地由于用地种类繁多，涉及到的用地权属比较混乱，单位众多。政府通过整合协调，已经将部分未开发建设土地进行拍卖，规划区内A组团由一家开发商拍卖获得土地开发权，基地内油漆厂用地由汉中正

6、阳房地产开发有限公司开发，预制厂用地由陕西中天恒基房地产公司开发。规划保留内部滨江苑居住片区用地和解放军538医院以及汉烟二厂福利区。其他用地进行整合开发。c、建筑现状⑴评价标准一类建筑：建于2000年以后，以砖混、框架结构为主，多为5－6层的多层，建筑质量良好，建议保留。二类建筑：建于80年代或90年代初期，以砖混和砖结构为主，建筑质量一般，建议少数质量偏好的进行保留，改造完善。三类建筑：80年代后陆续兴建，以村民拆迁还建房屋为主，多为2－3层，建筑质量参差不齐，建议拆除。四类建筑：以村民旧住宅为主，建筑质量差，环境差，建

7、议拆迁处理。⑵建筑质量规划地段内现状总建筑占地面积78767平方米，其中一类建筑占地面积8946平方米，占总建筑占地面积的11.36%，主要为新建的滨江苑小区和解放军538医院11；二类建筑占地面积23067平方米，占总建筑占地面积的29.29%，主要为汉烟二厂家属区和部分村民住宅；三类建筑占地面积26157平方米，占总建筑占地面积的33.21%，主要为村民住宅和学校建筑；四类建筑占地面积20597平方米，占总建筑面积的26.15%，主要为工业厂房和破旧的村民住宅。a、地形现状本规划区域在历史上属汉江一级阶地。现状场地高程基

8、本形成了四段504.0m-506.0m、503.0m-504.0m、502.0m-503.0m、502m以下，形成北高南低，西高东低的总体态势；堤顶高程507.0m-507.5m，堤外河床高程499.0m-503.0m之间，桥闸蓄水后汉江水位高程在502.5m左右。从以上数据可以看出规划区