对业委会与居委会关系的思考.doc

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1、对业委会与居委会关系的思考对业委会与居委会关系的思考作者：佚名时间：2008-3-31浏览量：　　对业委会与居委会关系的思考文/方静燕顾炯　　当前，业委会、居委会、物业管理企业、街道办事处、房管部门派出机构之间的复杂关系是物业管理矛盾的症结所在。如何进一步优化业委会的运作方式，理顺业委会和居委会的关系，笔者就这一问题进行了广泛调研，并提出观点供大家探讨。　　一、业委会的运作现状（一）业委会建设还比较薄弱现在，一般把物业分为舒适型、改善型和保障型三种。舒适型物业主要是指商品房，这类物业无论在建设、销售和物业管理上都按照市场经济的模式运

2、作；改善型物业主要是指已售公房，这类物业虽然由原来的公房转化为私产，但是业主愿意支付的物业管理费用偏低，而房屋维护费用较高，是物业管理中矛盾比较突出的部分；保障型物业主要是指无法出售给个人的不成套房屋。按照《上海市居住物业管理条例》第7条第二款的规定，只有舒适型和改善型的物业小区可以成立业委会。而在现实中,业委会和居委会之间存在大量的协调、沟通工作，并且业委会的成立需要房管部门和街道镇的帮助。　　（二）业委会与居委会的相关分析从《物业管理条例》（以下简称《条例》）第15条规定可以看出，业委会不论是召集业主大会会议，签订物业服务合同，

3、还是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业管理企业履行物业服务合同，还是监督业主公约的实施，其目的都是为了让广大业主切实享受良好的物业服务。　　长期以来，居委会虽然在法律上定为群众自治组织，但实际上却负有街道派出机构的功能。一方面，街道办事处派遣联络员和居委会干部一起管理居委内的事务，完成各项行政任务；另一方面，居委会主任由居民代表大会选举产生，又体现出自治的一面。这两方面使居委会一直难以准确定位。在居民看来，这是政府的组织——什么事都认为居委会有责任管理。而在政府看来，其地位就比较复杂，一方面，似乎把它看作群众组织，

4、居委会主任由选举产生，居委会干部不被纳入行政序列；另一方面，又似乎认作是行政组织，许多行政命令传达到居委会，还对其进行有关行政考核。但在维护业主的权益问题上，居委会和业委会一样要保护而不能侵害业主的权益，居委会做出的侵害业主权益的决定也是无效的。　　二、优化业委会运作的思考通过对业委会职责的分析以及与居委会的比较，笔者有以下思考。第一，优化业委会的运作是否就必须强化业委会的硬件建设，使业委会机关化？有人建议业委会必须有固定的办公场所、专职人员等。笔者并不赞同。对此，要从具体情况出发。人员、硬件配备齐全的业委会，不一定运作良好；运作良

5、好的业委会，也不一定具备较好的条件，只要能实现“让广大业主切实享受物业服务”之目的即可。　　第二，优化业委会的运作能否借助居委会的力量？笔者认为，业委会必须借助居委会的力量。实际上，大多数小区需要借助居委会的力量来开展物业管理工作。一是居住在改善型小区的居民习惯于找居委会解决问题；二是许多已经成立业委会的小区的保安、保洁、停车管理等工作，不少是由居委会来实现，小区内健身设施的安装、维护，文明小区的创建，“平改坡”工程的实施等也主要是靠居委会协调帮助来完成；三是在物业管理矛盾比较突出的小区，业委会与居民的协调沟通也需要依靠居委会，许多

6、街道、镇通过居委会、业委会和物业管理企业“三驾马车”、“三位一体”的运行，进一步加强了社区综合管理，形成了不少好经验。　　三、关于将业委会纳入居委会的设想优化业委会的运作能否将业委会纳入居委会，实现业委会和居委会的“双优化”？对此，笔者将重点做一些论述。　　（一）将业委会纳入居委会可能产生的影响。居委会虽然是群众自治组织，但一直被视为位于街道、镇与居民之间的窗口和桥梁，在今后加强执政能力建设中，街道、镇可能进一步增强对居委会的控制力,成为基层政权建设的落脚点。如果在一些局部的、细小的问题上，政府派出机构（街道）或镇政府的处理意见与业

7、主不一致，居委会应该站在　　对业委会与居委会关系的思考作者：佚名时间：2008-3-31浏览量：哪一边？笔者认为，并不是将业委会纳入居委会后业主的权益就没有人保护，或者说居委会就可以侵害业主的权益。　　第一，《行政许可法》实施后，政府的行政行为进一步规范，违背业主利益的决定将越来越少。第二，联合国于1955年发表的《通过社区发展，促进社会进步》的报告书，使政府管理者和专家都认识到弘扬基层民主的重要性。人民民主意识的觉醒，也使居委会“三自”的呼声越来越高。当前，政府已经开始注意尽力减少对居委会的行政性分派任务，使居委会的工作更多地服务

8、于当地社区居民。各区县也开始探索新的管理模式：有的区试点在居民中直接选举居委会成员，承担决策职能,将以前政府委派到居委会的人员作为社区工作人员，负责具体的操作事务；有的区成立“社区办”,对居民直选的居委会进行指导。随着民主政治建设的加