大型商业项目经营方式定位.doc

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1、大型商业项目经营方式定位大型商业项目经营方式定位大型商业项目经营方式定位　　大型商业项目经营方式定位提要：经营方式一：自营场内商铺既不出售也不出租，完全由大型商业项目开发商自己经营管理　　大型商业项目经营方式定位　　大型商业项目经营方式的确定主要取决于投资商实力、经营目标及承受风险能力等因素。大型商业项目的经营方式与住宅有巨大的差别，常用的有以下几种：自营、统一招租、委托管理公司进行经营管理、多种形式组合的租赁、店中店、时差分租、售后包租、部分经营租赁加部分出售。　　经营方式一：自营　　场内商铺既不出售也不出租，完全由大型商业项目开发商自己经营管理。　　经营管理的

2、盈利方式　　盈利方式内容　　购销自行销售，自担经营风险　　保底抽佣将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，大型商业项目仍按保底额的一定比例抽取佣金　　纯分成将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共同经营，共同承担风险　　经营方式二：委托管理公司进行经营管理　　场内商铺既不出租，也不出售，交由专业管理公司进行经营管理。双方约定一定的最低经营保底额，当经营额低于该保底额，大型商业项目仍

3、按照保底额的一定比例抽取佣金；当经营额高于该保底额，超出部分则由双方按约定的比例分成。　　经营方式三：统一招租　　将场内铺位或专柜统一出租与实际用家，大型商业项目获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。　　经营方式四：部分经营租赁加部分出售　　该种经营方式是指将大型商业项目内一定面积的商铺用于出售、一部分面积的商铺用于出租，也有可能余留一部分面积的商铺进行自身经营。这种经营方式有利于大型商业项目的整体运作。　　经营方式五：店中店　　店中店多用于开设专卖店，分部分招商与全部招商两种。“店中店”是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在

4、于档位是全开放式，而店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的、独立的、封闭型的、集中的单位空间。店中店通过租赁合约确立租赁关系。店中店以面积计算租金，可获得加倍的租金收益。在商铺出售时，为追求效益最大化，也可以采用该方法，但缺陷是物业管理、商场维护的难度很高。　　经营方式六：时差分租　　指将大型商业项目内一定面积的商铺利用不同业态、不同营业时间要求，进行时段、季节性的时差租赁。通过运用各种业态不同营业时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大的体现，为投资者或实际用家取得更好的效益。如临近商务区大型商业项目内的咖啡馆，可以利用白天时间出售机票，在晚上经营咖啡。　

5、　时差分租还体现为根据不同的季节吸纳最适合的业态入驻，从而获得最大的租金收益。如所谓的“皮草行”就是经营裘皮、皮革服饰的企业在冬天经营皮革商品，而在夏天皮革类商品滞销时，企业改变销售商品、经营时令商品--草席等而得名。　　经营方式七：售后包租　　是指大型商业项目开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商铺的方式销售商品房的行为，即大型商业项目开发商将场内一定面积的商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。“售后包租”有多种形式，包括“反租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先

6、销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。　　售后包租对开发商而言，能够快速回笼资金，获得收益；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。　　经营方式八：多种租赁形式组合　　一般大型商业项目的商铺租赁是多种形式的组合，如部分“售后包租”、部分时差分租、部分采用店中店形式等，以使商铺收益价值最大化。　　经营方式适用情况表　　经营方式适用情况　　自营企业具有商场经营管理能力　　自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为

7、扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充　　自营为辅，招租为主企业无商场经营管理能力　　委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力