浅探大型商业综合体项目定位策划 商业地产策划论文

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1、浅探大型商业综合体项目定位策划商业地产策划论文说道商业地产这个词组，现在应该是目前国内最流行或是曝光率最高的词汇之一了，房地产行业发展到今天，住宅地产经过多轮的政策调控后，商业地产显得异常火爆，所有的地方政府及企业都在为此倾财、倾力、倾人，但国内的商业行业却还处在一个刚刚起步的阶段，虽然都在学国外、学万达、凯德等，但这个行业是一个照猫画虎、画形容易画神难的行业，我们可以学其形，很难学其神，不论是哪家企业或哪个项目还是哪个人都有一个成长积累的过程，我们不能只看到光鲜的一面，我们不能只看到贼娃子吃肉，而没看到贼娃子挨打，做项目都是从失败或成功的过程中经历后总结出来的经验，这是一个非一朝一夕的

2、事，千里之行始于足下，没有先前扎实的基础和原始的积累，是很难将别人先进的商业理念和操作手法真正学到位的。今天我们面临的商业地产已不是以前一家独大的卖方市场了，商业地产遍地开花，商业综合体处处爆满，更核心的是概念满天飞，复制照搬随处可见，同质化严重，城市商业规划不合理（要么过分集中以至商业体量规模爆表，要么是基本配套都很匮乏）、区域成熟有待时间换空间，竞争更加白热化，电商的冲击、品牌开店放缓规模收缩、招商难等一切的问题都是我们所必须并且正在面临的，如何将这些问题变机会，如何在这样大规模的同质化的残酷的商业竞争中立足并且赢得一席之地，我想这是所有商业地产从业人员及开发企业共同面临的困惑，在这

3、里我想将这些年实际操盘过程中的一些思考以及与行业前辈精英交流的一些心得体会写出来，与大家共享共勉，希望大家多多指正批评。首先要说的是对政府和开发商或老板而言，作为真正的商业地产人，特别是经历经验越丰富越专业的人，从来都是很谨慎很专业的去提建议，不论是给政府汇报（现在的政府相关部门的也是很清晰的很在行的，俗话说没吃过猪肉，看到过猪跑，各地政府规划部门的人一年要看多少个商业综合体项目，如果你们有特色特点亮点你根本打动不了政府，仅仅靠讲故事忽悠是已经混不走的了），还是跟开发商或老板汇报（市面上一些乙方公司或甲方公司的一小部分人，动不动就说要给开发商和老板讲故事只要讲圆了什么问题都解决了，也不管

4、这个故事是否能真的圆，外行或刚进入商业地产行业的开发商或老板可能会被你的甜言蜜语所蒙蔽，但懂行的或者团队很专业的公司你是忽悠不到的，只会搬起石头砸自己的脚，最关键的不要为一时的嘴上之快害人害己。说道商业综合体的定位，很多人首先就说我们要进行详细的市场调研，对项目所在城市规模、区域规划、常驻人口、经济实力、消费习惯、项目口岸、区域人口、消费力、房地产市场、商业市场、商业格局等进行调研，根据调研结果来定位，是的，确实我们应该而且必须做这些基础工作，但我想问一句，这些工作做下来后你又如何判断一个项目的定位？一定会有人说数据、市场说了算，能做什么我们就定位成什么，对了的，但实际呢？商业综合体定位

5、其实最基本的是团队的问题，专业度的问题，若这个企业不具备商业地产操盘经验，则需要借外力，但必须对专业与否有审视能力，市面上忽悠的人和公司很多，如何在其中找到真正专业的人和公司，这个也是一个技术活，商业地产人才匮乏，全国皆如此，商业地产特别是综合体在国内的发展也毕竟是最近这几年才兴起的，所以从业人员的经验里这方面是比较欠缺的，如何去判断一个人或公司是否专业，个人觉得主要取决于他们对商家的了解程度，如果一个人或公司对各商业业态的商家选址需求（包含宏观层面的城市、区域、口岸、周边人口、交通等，以及围观层面的物业的基本要求及硬件配套，还有就是各商业业态商家的租金承受能力等）不了解，就不可能做出准

6、确的定位，更不可能做出合理的业态规划和定位，也就更谈不上招商和后期的运营了。商业综合体的定位是一个高技术含量的活，商业综合体的定位更是一个高技术含量的科学的系统的工程，不是一拍脑壳就能随便胡乱瞎编乱造的，做商业综合体的定位必须从终端消费者入手，从运营的角度去思考，从解决项目的人的问题入手，即第一是我们拿什么吸引人，用什么留住人，用什么提高回头率，就像一家餐饮店，如果没有好的味道，及时你做出了特色和主题，开始吸引人来了，你的内部特色，软性服务让留下了就餐，但若你的菜品味道不行，那么消费者来过一次后也不会再来，餐饮的核心和本原还是味道，那么商业的核心和本原是什么呢，个人认为是商业，即有好的商

7、业模式加上科学合理的适合消费者需求的业态组合。现在到处都在提互联X思维，个人对互联X思维的理解是，结合房地产特别是商业地产互联X思维的体现其实就是在商业方面做出更多的足以吸引更多的人来关注并参与到你的项目中，去体验互联X索不能带来的那种切身的感受，以及通过这个体验的过程让人感受到乐趣和价值，从感官、身体切身的触碰、融入其中、充分的参与性和感受，特别是精神上的感受，让这份经历和感受留存在他的记忆里才是最核心的，也是能吸引人走了还能再回