商业地产5招定输赢.doc

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1、商业地产5招定输赢　　商业地产5招定输赢提要：住宅开发模式不再适用商业地产住宅开发上的成功经验也许将成为商业地产开发决策时的“鸡肋”。应当明确一点，商业地产的目标客更多资源来　　商业地产5招定输赢　　第一、商业地产定位是首要的。定位之前，需要注重三个研究的整合——销售市场的研究、租赁市场的研究和商业发展的研究。　　做商业地产定位是首要的，前期应该做广泛的商场调研，看有没有自己可以立足的地方，比如品牌和市场等，这是问题的关键。一旦有了设想的定位，后期的接触，商家就会容易很多，也容易受到商家的认可。　　销售市场研究主要反映了投资者对商铺的投资倾向和区域商铺的增量情况，它仍属于房地产

2、范围，不能反映商铺市场的真实情况。所以单独的销售市场研究对商业地产的开发投资意义不大，需要与后两者结合。　　在商业地产开发的市场研究中，租赁市场、租金的研究是最重要的。它既反映了商铺真实的、内在的价值情况，又反映了商铺的市场价值状况。租赁市场是连接销售、开发和使用的关键。租价是售价的基础，是商铺租赁市场中研究整个市场的基础。没有这个基础，所作出判断或研究成果都不具可靠性。　　真实的商业需求是商业地产开发的原始动力。商业盈利水平决定承租能力大小，承租能力大小决定租金水平，租金水平决定房价。研究商业发展去开发商业地产，才是正确的开发策略。　　第二、理性运营应成为商业地产主题，而不是

3、短线的、一味的追求眼前的销售火爆。　　商业地产开发商应当在投资开发之始便选择确定好最佳赢利以及营销模式。将“开发的权益”、“所有的权益”、“经营的权益”以及“管理的权益”进行合理有效的排列组合，从而合理分配利润空间，做到同时享有出售获利、租赁收入、合伙经营收益以及物业增值四部分利益。而不是短线的、一味的追求眼前的销售火爆。　　第三、住宅开发模式不再适用商业地产　　住宅开发上的成功经验也许将成为商业地产开发决策时的“鸡肋”。应当明确一点，商业地产的目标客户是专业零售商和专业管理团队，而不是靠二手出租牟利的中小散户投资客。　　第四、不可过度迷信主力店　　主力店的营销模式运用曾给商业

4、地产销售创造了许多销售奇迹。但据了解，一些主力店目前已当起了二房东。即主力店从开发商手中租下商业面积后，除了用于自己经营外，剩余的面积会再次租给其他的经营者。因此，在很多情况下，主力店通过做二房东，在店内就已形成了良好的业态分布，并不需要店外的商业经营者为其补充。一流的商业资源在主力店内部就已经被消化怠尽，留给其周边的商业经营者的资源就会十分有限了。如果认为，只要靠近一个主力店就等于靠上一座金山，可能现实不如幻想。　　第五、招商晚于设计将加大运营风险。后期管理应当前置。　　以建筑师为主导的商业项目只能是高通用性的虚拟设计。商业地产欲招到的主力店都有自己的一些独特的要求，在店家明

5、确之前，设计是盲目的。因此，为降低风险，招商和商业规划应在建筑规划设计之前（有用于实施的虚拟建筑设计当然除外）。换言之，招商晚于设计将加大运营风险。　　而商业地产的后期管理（租户的筛选、最新市场信息的提供、专业的资产管理并统一协调租金等）则是对中长期的投资者强有力的信心支持，而如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段与销售同步运营，往往会给予投资者更强的长久性的投资信心。